Việc xác định nghĩa vụ tài chính, cụ thể là tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là một trong những thủ tục quan trọng và phức tạp nhất. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh những sai sót không đáng có, người dân cần nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tính đến thời điểm năm 2020.

1. Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2020

Căn cứ quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể sau đây:

"1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng."

Như vậy, đối với đa số người dân, trường hợp phổ biến nhất là khi được Nhà nước giao đất ở hoặc công nhận quyền sử dụng đất như giao đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này.

2. Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi giao đất

Tùy thuộc vào hình thức giao đất (thông qua đấu giá hoặc không qua đấu giá) mà phương thức xác định số tiền phải nộp sẽ khác nhau theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

2.1. Trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP), số tiền sử dụng đất phải nộp chính là số tiền trúng đấu giá.

2.2. Trường hợp giao đất không thông qua đấu giá

Đây là trường hợp phổ biến đối với các hộ gia đình, cá nhân khi được giao đất tái định cư hoặc giao đất ở không qua đấu giá. Công thức xác định theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất tính tiền sử dụng đất x Diện tích đất) - Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có) - Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ (nếu có).

3. Các yếu tố cấu thành trong công thức tính tiền

• Diện tích đất: Là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất được ghi cụ thể trên quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Giá đất tính tiền sử dụng đất: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Thông thường, giá đất này là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định giao đất. Giá đất này được xác định dựa trên các phương pháp định giá đất chuyên môn, sát với giá thị trường, chứ không đơn thuần là giá trong Bảng giá đất 05 năm.
• Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ: Nếu nhà đầu tư hoặc cá nhân đã tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được phê duyệt thì số tiền này sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

4. Lời khuyên pháp lý cho người dân năm 2020

Trong thực tế, cơ quan Thuế sẽ là đơn vị ra thông báo nộp tiền sử dụng đất dựa trên hồ sơ địa chính do cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển sang. Tuy nhiên, người dân nên chủ động tìm hiểu bảng giá đất tại địa phương và các quy định về miễn giảm tiền sử dụng đất (đối với người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số...) để đối chiếu với thông báo của cơ quan Thuế.

Nếu nhận thấy có sự sai lệch về diện tích hoặc áp dụng sai vị trí đất, người dân có quyền khiếu nại hoặc yêu cầu giải thích rõ ràng trước khi thực hiện nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.

Hy vọng bài viết này đã giúp quý độc giả nắm rõ cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ thông qua giao đất trong năm 2020.