Trong đời sống hôn nhân, việc nhập tài sản riêng là nhà đất vào tài sản chung không chỉ thể hiện sự tin tưởng, gắn kết giữa vợ và chồng mà còn là một bước đi pháp lý quan trọng để xác lập quyền lợi công bằng cho cả hai bên. Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), các quy định về hồ sơ và thủ tục đăng ký biến động đã có những thay đổi đáng kể mà người dân cần đặc biệt lưu ý.

1. Nhận diện nhà đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng

Trước khi tiến hành thủ tục nhập tài sản, cần xác định rõ thế nào là tài sản riêng. Theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà đất được coi là tài sản riêng trong các trường hợp sau:

• Nhà đất mà mỗi người có trước khi kết hôn.
• Nhà đất được thừa kế riêng hoặc được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân.
• Nhà đất được hình thành từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
• Nhà đất là tài sản chung nhưng vợ chồng đã thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 của Luật này.

2. Quyền nhập tài sản riêng vào tài sản chung

Pháp luật luôn tôn trọng sự thỏa thuận của vợ chồng trong việc định đoạt tài sản. Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định rõ:

"1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.
2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó."

Như vậy, đối với nhà đất, thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai.

3. Nghĩa vụ đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024

Một trong những điểm mới quan trọng là việc đăng ký biến động khi có sự thay đổi về chủ sở hữu. Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển nhà đất là tài sản riêng thành tài sản chung của vợ chồng thuộc diện phải đăng ký biến động.

Về thời hạn, theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, vợ chồng có nghĩa vụ đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày văn bản thỏa thuận có hiệu lực. Việc chậm trễ có thể dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

4. Hồ sơ và trình tự thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP

4.1. Thành phần hồ sơ

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 11/ĐK).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc).
• Văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung của vợ chồng (đã công chứng/chứng thực).
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (Giấy chứng nhận kết hôn).

4.2. Trình tự thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ. Vợ chồng nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa cấp huyện/xã theo quy định tại Điều 21 và Điều 37 của Nghị định này.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý. Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 3: Trả kết quả. Thời gian giải quyết theo điểm i khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP là không quá 08 ngày làm việc.

5. Các loại thuế, phí phải nộp

Việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung có những ưu đãi về thuế nhưng vẫn phát sinh các khoản phí hành chính:

• Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung không phải là hoạt động chuyển nhượng hay tặng cho phát sinh thu nhập, do đó không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Lệ phí trước bạ: Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, trường hợp này phải nộp lệ phí trước bạ (mức thu là 0,5% giá trị tài sản) do không thuộc các trường hợp miễn trừ tại Điều 10 của Nghị định này.
• Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp đổi giấy chứng nhận: Theo biểu phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

Việc nắm vững các quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giúp các cặp vợ chồng thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng pháp luật và tránh được những rủi ro không đáng có. Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu hơn về trường hợp cụ thể của mình, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ tốt nhất.