Việc xác định số lượng và thành phần Ban quản trị nhà chung cư là một trong những vấn đề quan trọng, thường xuyên gây tranh cãi giữa cư dân và chủ đầu tư. Để đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi của các chủ sở hữu, pháp luật hiện hành đã có những quy định rất cụ thể về thẩm quyền này.

Thẩm quyền quyết định số lượng thành viên Ban quản trị

Theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Thông tư 05/2024/TT-BXD, số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư hoàn toàn do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không có quyền tự ý ấn định số lượng thành viên nếu không thông qua ý kiến của cư dân tại hội nghị.

Nguyên tắc xác định số lượng thành viên được quy định cụ thể như sau:

Điều 21. Số lượng, thành phần Ban quản trị

1. Số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:

a) Đối với một tòa nhà chung cư thì có số lượng từ 03 đến 05 thành viên;

b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.

Như vậy, đối với mô hình cụm nhà chung cư (gồm nhiều tòa nhà liên kết), pháp luật yêu cầu một số lượng nhân sự đủ lớn (tối thiểu 6 người) để đảm bảo bao quát được công tác quản lý cho toàn bộ các khối nhà trong cụm.

Cơ cấu thành phần và vai trò của các bên liên quan

Không chỉ quyết định về số lượng, Thông tư 05/2024/TT-BXD còn làm rõ cơ cấu tổ chức của Ban quản trị để tránh sự chồng chéo quyền lực. Tại khoản 2 Điều 21 quy định:

• Đối với tòa nhà chung cư: Bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác.
• Đối với cụm nhà chung cư: Bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do Hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.

Một điểm đáng lưu ý là vai trò của Chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư vẫn còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư (ví dụ: trung tâm thương mại, văn phòng, hoặc các căn hộ chưa bán), họ có quyền cử đại diện tham gia Ban quản trị. Đại diện này có thể được bầu làm Trưởng ban hoặc mặc nhiên giữ vị trí Phó ban nếu không được bầu làm Trưởng ban.

Những lưu ý quan trọng cho cư dân

Thực tế triển khai tại nhiều khu đô thị cho thấy, việc phân bổ thành viên Ban quản trị giữa các tòa nhà trong một cụm thường gặp khó khăn. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn chỉ quy định mỗi tòa nhà trong cụm phải có ít nhất một Phó trưởng ban để đại diện quyền lợi, chứ không bắt buộc số lượng thành viên phải chia đều tuyệt đối cho các tòa.

Quyền quyết định cuối cùng thuộc về Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Đây là thời điểm cư dân cần phát huy quyền dân chủ của mình để lựa chọn những người có đủ năng lực, đạo đức và sự nhiệt huyết vào Ban quản trị, nhằm bảo vệ tài sản chung và không gian sống của chính mình.

Việc nắm vững các quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD sẽ giúp cư dân tự tin hơn trong việc giám sát và thực hiện các thủ tục thành lập Ban quản trị đúng pháp luật, tránh các rủi ro pháp lý hoặc tranh chấp không đáng có với chủ đầu tư.

Xem thêm: Thẩm quyền công nhận ban quản trị nhà chung cư?

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về thẩm quyền quyết định số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Nếu quý khách còn thắc mắc về các thủ tục tổ chức Hội nghị nhà chung cư hoặc tranh chấp liên quan, vui lòng liên hệ tổng đài để được hỗ trợ trực tiếp.