Tranh chấp đất đai luôn là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sát sườn của người dân. Kể từ ngày 01/08/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, quy trình giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính đã có những điều chỉnh quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả. Vậy khi nào người dân nên chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân (UBND) thay vì khởi kiện ra Tòa án, và trình tự thực hiện cụ thể ra sao?

1. Lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND: Khi nào và cho ai?

Theo quy định mới nhất, không phải mọi tranh chấp đất đai đều có thể đưa ra UBND giải quyết. Căn cứ vào khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, hình thức này chỉ áp dụng đối với các trường hợp tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Một điểm cực kỳ quan trọng mà người dân cần lưu ý là quyền lựa chọn. Trong trường hợp này, bạn chỉ được chọn một trong hai con đường: Hoặc là khởi kiện tại Tòa án nhân dân, hoặc là gửi đơn đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết. Một khi đã chọn UBND và có quyết định giải quyết cuối cùng, bạn không thể quay lại kiện tại Tòa án về cùng một nội dung đó trừ khi khiếu kiện quyết định hành chính.

Trích dẫn Luật: "Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở... thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai..."

2. Phân cấp thẩm quyền: Gửi đơn đúng nơi, đúng chỗ

Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền là bước đầu tiên để hồ sơ không bị trả lại. Luật Đất đai 2024 phân cấp rõ rệt như sau:

• UBND cấp huyện: Giải quyết các tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Đây là cấp gần dân nhất, xử lý các mâu thuẫn thường nhật về ranh giới, ngõ đi chung...
• UBND cấp tỉnh: Giải quyết các tranh chấp mà một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Nếu bạn không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện, bạn có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án. Tương tự, đối với quyết định của cấp tỉnh, quyền khiếu nại thuộc về Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

3. Quy trình 3 bước giải quyết tại UBND cấp huyện

Trình tự này được quy định chi tiết tại Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, bao gồm các bước:

Bước 1: Nộp đơn và thụ lý

Người dân nộp đơn yêu cầu tại UBND cấp huyện nơi có đất. Trong vòng 05 ngày làm việc, cơ quan chức năng phải thông báo bằng văn bản về việc thụ lý hoặc từ chối (có nêu rõ lý do) cho các bên và Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Thẩm tra và xác minh

Chủ tịch UBND giao cho cơ quan tham mưu (thường là Phòng Tài nguyên và Môi trường) tiến hành xác minh thực địa, thu thập chứng cứ. Điểm mới là việc tổ chức cuộc họp các ban, ngành tư vấn được chú trọng hơn để đảm bảo quyết định đưa ra thấu tình đạt lý.

Bước 3: Ban hành quyết định

Dựa trên kết quả tham mưu, Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành. Quyết định này có hiệu lực thi hành và là căn cứ để điều chỉnh biến động đất đai sau này.

Thời hạn giải quyết: Thông thường không quá 45 ngày làm việc. Đối với các vùng sâu, vùng xa, hải đảo hoặc địa bàn khó khăn, thời gian này được kéo dài thêm nhưng không quá 55 ngày.

4. Thủ tục tại UBND cấp tỉnh: Chặt chẽ và chuyên sâu

Đối với các tranh chấp có yếu tố tổ chức hoặc nước ngoài, quy trình tại cấp tỉnh cũng tuân theo 3 bước tương tự nhưng với yêu cầu khắt khe hơn về hồ sơ pháp lý. Thời hạn giải quyết tại cấp tỉnh là không quá 60 ngày làm việc (vùng khó khăn là 70 ngày).

Cơ quan tham mưu (Sở Tài nguyên và Môi trường) sẽ đóng vai trò chủ đạo trong việc thẩm tra các nguồn gốc đất phức tạp, liên quan đến dự án hoặc các quyết định giao đất cũ của Nhà nước.

5. Cưỡng chế thi hành: Biện pháp cuối cùng đảm bảo tính nghiêm minh

Một quyết định giải quyết tranh chấp sẽ trở nên vô nghĩa nếu không được thực thi. Điều 108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ về việc cưỡng chế khi một bên cố tình không chấp hành.

Việc cưỡng chế chỉ được thực hiện khi đã qua bước vận động, thuyết phục của UBND và Mặt trận Tổ quốc cấp xã mà không thành công. Quyết định cưỡng chế phải được niêm yết công khai và thông báo trước cho đối tượng bị cưỡng chế.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Khi đối mặt với tranh chấp đất đai, người dân nên ưu tiên việc hòa giải tại cơ sở. Nếu không thành, việc lựa chọn giải quyết tại UBND thường có ưu điểm là thời gian nhanh hơn và chi phí thấp hơn so với tố tụng tại Tòa án, đặc biệt là với những mảnh đất chưa có giấy tờ rõ ràng. Tuy nhiên, hãy chắc chắn rằng bạn đã thu thập đủ các bằng chứng về quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài để bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất trước cơ quan hành chính.