Trong thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư hoặc hộ gia đình vì nôn nóng tiến độ hoặc chưa nắm rõ quy định pháp luật đã tiến hành đặt móng, xây tường khi chưa cầm trên tay tấm giấy phép xây dựng. Hành vi này không chỉ dẫn đến rủi ro bị xử phạt hành chính mà còn đối mặt với nguy cơ phải tháo dỡ toàn bộ công trình. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn mở ra một "cánh cửa hẹp" để các công trình đang thi công có thể được hợp thức hóa.

Nguyên tắc "Giấy phép đi trước, gạch ngói theo sau"

Theo quy định tại khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng 2014 và được bổ sung bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, việc khởi công công trình chỉ được phép thực hiện khi đã hội đủ các điều kiện khắt khe. Trong đó, quan trọng nhất là phải có Giấy phép xây dựng đối với các công trình không thuộc diện miễn phép.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải đảm bảo các yếu tố về mặt bằng, thiết kế bản vẽ thi công đã phê duyệt, hợp đồng với nhà thầu và các biện pháp an toàn môi trường. Đặc biệt, thông báo khởi công phải được gửi đến cơ quan quản lý địa phương trước ít nhất 03 ngày làm việc. Việc bỏ qua bước xin phép trước khi "động thổ" sẽ ngay lập tức biến công trình trở thành vi phạm pháp luật.

Đang thi công dở dang, liệu có thể xin cấp phép bổ sung?

Câu trả lời là CÓ, nhưng đi kèm với những điều kiện và thời hạn cực kỳ nghiêm ngặt. Đây chính là thủ tục mà người dân thường gọi là "hợp thức hóa" nhà ở xây dựng không phép.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, quy trình xử lý đối với công trình đang thi công mà thiếu giấy phép được thực hiện như sau:

"Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng..."

Như vậy, ngay khi bị phát hiện, chủ đầu tư phải lập tức tạm dừng mọi hoạt động thi công và tận dụng "thời gian vàng" (30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ) để hoàn tất thủ tục xin cấp phép.

Quy trình và hồ sơ để "giải cứu" công trình không phép

1. Điều kiện cần và đủ

Không phải mọi công trình sai phạm đều có thể hợp thức hóa. Để được cấp phép khi đang xây dựng, công trình phải đáp ứng:

• Phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
• Đảm bảo các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Đã dừng thi công ngay khi có yêu cầu của cơ quan chức năng.
• Đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp phạt vi phạm hành chính theo quyết định xử phạt.

2. Hồ sơ bao gồm những gì?

Chủ đầu tư cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ nộp tại UBND cấp huyện hoặc cơ quan có thẩm quyền, bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc các giấy tờ hợp pháp khác).
• Bản vẽ thiết kế xây dựng (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ đấu nối kỹ thuật).
• Giấy tờ xác nhận đã nộp phạt vi phạm hành chính.

Thời gian giải quyết thông thường không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi có giấy phép, chủ đầu tư phải xuất trình cho cơ quan xử lý vi phạm để được tiếp tục thi công phần còn lại của công trình.

Lời khuyên từ chuyên gia

Dù pháp luật cho phép hợp thức hóa, nhưng đây là quy trình phức tạp và tốn kém hơn nhiều so với việc xin phép đúng quy định ngay từ đầu. Trong nhiều trường hợp, nếu phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép được cấp sau đó, chủ đầu tư vẫn buộc phải tháo dỡ phần diện tích sai lệch. Do đó, hãy luôn đảm bảo tính pháp lý vững chắc trước khi đặt viên gạch đầu tiên cho ngôi nhà của mình.