Tình trạng diện tích đất thực tế lớn hơn so với ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là vấn đề khá phổ biến, thường phát sinh khi người dân thực hiện đo đạc lại để tách thửa, chuyển nhượng hoặc xây dựng. Vậy trong trường hợp này, người dân cần làm gì để phần diện tích "nở" thêm được pháp luật công nhận và liệu có phải nộp thêm tiền sử dụng đất?

Tình huống thực tế: Đất "dôi dư" 15m2 sau gần 20 năm sử dụng

Ông Dương Minh K (trú tại quận Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ câu chuyện của gia đình mình: Năm 2000, ông mua một mảnh đất và đã được cấp Sổ đỏ với diện tích 106m2. Nay con trai ông lập gia đình, ông dự định tách thửa để xây nhà cho con. Tuy nhiên, khi cán bộ địa chính đo đạc lại, diện tích thực tế lên tới 121m2, tức là tăng thêm 15m2 so với giấy tờ.

Ông K khẳng định trong suốt quá trình sử dụng, gia đình ông không hề lấn chiếm và cũng không có tranh chấp với các hộ liền kề. Câu hỏi đặt ra là: Ông có được cấp Sổ đỏ cho 15m2 dôi dư này không? Có phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm này không và thủ tục thực hiện như thế nào?

Căn cứ pháp lý để công nhận diện tích đất tăng thêm

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành (tại thời điểm năm 2019), cụ thể là tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, việc xử lý chênh lệch diện tích được quy định rất rõ ràng:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”

Như vậy, đối với trường hợp của ông K, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp, ông hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan chức năng ghi nhận toàn bộ 121m2 vào Sổ đỏ mới mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho 15m2 tăng thêm.

Điều kiện để không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm

Để được hưởng quyền lợi không phải nộp tiền cho phần diện tích "nở" thêm, người sử dụng đất cần đảm bảo đồng thời hai điều kiện tiên quyết sau:

• Ranh giới thửa đất không thay đổi: Phần diện tích tăng thêm phải nằm trong ranh giới cũ, không phải do hành vi lấn, chiếm đất của các hộ xung quanh hoặc đất công cộng.
• Không có tranh chấp: Việc xác định ranh giới và diện tích thực tế phải được các hộ liền kề ký xác nhận vào bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, đảm bảo không có khiếu nại, khiếu kiện.

Nếu diện tích tăng thêm do lấn chiếm hoặc ranh giới có sự thay đổi so với thời điểm cấp Sổ đỏ lần đầu, việc xử lý sẽ phức tạp hơn và người dân có thể phải nộp tiền sử dụng đất hoặc thậm chí không được công nhận phần diện tích đó tùy theo nguồn gốc và thời điểm lấn chiếm.

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ khi diện tích thực tế lớn hơn giấy tờ

Theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ cũ).
• Bản đo đạc địa chính thửa đất do đơn vị có chức năng thực hiện.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người dân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện. Đối với hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn, có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã để chuyển lên cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện sẽ tiến hành các thủ tục kỹ thuật, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận mới.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết thủ tục cấp đổi Sổ đỏ do đo đạc lại diện tích thường không quá 07 ngày làm việc (không kể thời gian nghỉ lễ, tết và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có). Riêng đối với các vùng sâu, vùng xa, hải đảo, thời gian có thể kéo dài thêm nhưng không quá 17 ngày.

Lời khuyên pháp lý: Khi phát hiện diện tích đất thực tế lớn hơn trên Sổ đỏ, người dân nên chủ động thực hiện thủ tục cấp đổi ngay để đảm bảo tính pháp lý cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng, tránh những rắc rối về sau khi thực hiện các giao dịch dân sự hoặc thừa kế, tặng cho.