(Ảnh minh họa: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mục tiêu cuối cùng của người dân khi thực hiện các thủ tục pháp lý về đất đai)

Trong thực tế, không ít hộ gia đình đang sử dụng đất dựa trên các loại giấy tờ như "Đơn xin giao đất", "Giấy giao đất" do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã hoặc phường ký xác nhận từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành (tính đến thời điểm tháng 04/2020), UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất ở cho công dân. Vậy, những mảnh đất này có được cấp Sổ đỏ hay không và chi phí thực hiện như thế nào? Chúng ta sẽ cùng phân tích dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2013.

1. Giá trị pháp lý của giấy giao đất do phường cấp

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất ổn định có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp bạn có "Đơn xin giao đất để làm nhà ở" có xác nhận của phường, việc xác định giá trị pháp lý phụ thuộc vào thời điểm lập đơn:

• Nếu đơn lập trước ngày 15/10/1993: Đây có thể được xem là "giấy tờ khác" quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, khoản 5 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn:

"5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép."

• Nếu đơn lập từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004: Mặc dù phường giao đất không đúng thẩm quyền, nhưng nếu gia đình đã sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013.

2. Trình tự và hồ sơ xin cấp Sổ đỏ lần đầu

Để được cấp Giấy chứng nhận, người dân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo hướng dẫn tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Mẫu số 04/ĐK).
• Bản gốc các giấy tờ liên quan đến việc giao đất của phường, chứng từ nộp thuế đất hàng năm.
• Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ miễn giảm (nếu có).

Quy trình thực hiện được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bắt đầu từ việc nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

3. Các khoản chi phí phải nộp khi làm Sổ đỏ

Đây là nội dung quan trọng nhất mà người dân cần lưu ý. Tổng chi phí thường bao gồm 3 khoản chính:

3.1. Tiền sử dụng đất

Đây là khoản phí lớn nhất. Mức thu được áp dụng theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Đối với đất giao không đúng thẩm quyền (do phường giao):

• Nếu sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993: Có thể được miễn hoặc nộp mức thấp tùy vào giấy tờ chứng minh.
• Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004: Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ % giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cấp Sổ.

3.2. Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất (tính theo bảng giá đất của tỉnh/thành phố).

3.3. Các loại phí và lệ phí khác

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Thường dưới 100.000 đồng/giấy đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Thu theo đơn giá của địa phương.
• Phí thẩm định hồ sơ: Tùy thuộc vào quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Lời khuyên pháp lý: Do nguồn gốc đất là giao không đúng thẩm quyền, bạn nên chủ động liên hệ với cán bộ địa chính phường để kiểm tra xem mảnh đất có nằm trong quy hoạch giải tỏa hay không và xin xác nhận về tình trạng sử dụng đất ổn định, không tranh chấp trước khi nộp hồ sơ lên cấp huyện.