Người dân phấn khởi khi cầm trên tay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới (ảnh minh họa)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi dân dã là Sổ đỏ, Sổ hồng) là chứng thư pháp lý quan trọng nhất đối với mọi chủ sở hữu bất động sản. Bước sang tháng 10/2024, khi Luật Đất đai 2024 đã đi vào cuộc sống được hơn 2 tháng, người dân cần đặc biệt lưu ý những thay đổi mang tính hệ thống để đảm bảo quyền lợi của mình.

1. Tên gọi mới chính thức của "Sổ đỏ" từ năm 2024

Một trong những thay đổi dễ nhận thấy nhất là tên gọi pháp lý của loại giấy tờ này. Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tên gọi đầy đủ hiện nay là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật...

Việc hợp nhất này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, thay vì phải quản lý nhiều loại giấy chứng nhận khác nhau cho đất và tài sản trên đất như trước đây.

2. Giá trị pháp lý của các loại Giấy chứng nhận cũ

Nhiều người dân lo lắng liệu Sổ đỏ, Sổ hồng cấp trước ngày 01/8/2024 có còn giá trị? Câu trả lời là CÓ. Luật Đất đai 2024 khẳng định các loại giấy tờ đã cấp theo quy định của các luật cũ vẫn có giá trị pháp lý tương đương và không bắt buộc phải đổi sang mẫu mới trừ khi người dân có nhu cầu.

Cận cảnh mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đang được áp dụng (ảnh minh họa)

3. Điều kiện khắt khe hơn khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

• Phải có Giấy chứng nhận: Trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế hoặc tặng cho Nhà nước.
• Đất không có tranh chấp: Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực.
• Không bị kê biên: Để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất: Đây là điểm mới cần lưu ý để tránh việc sổ hết hạn mà không hay biết.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Theo quy định của pháp luật tố tụng.

4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có sự phân cấp rõ rệt

Theo Điều 136 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cấp giấy được quy định như sau:

• UBND cấp tỉnh: Cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài.
• UBND cấp huyện: Cấp cho cá nhân, cộng đồng dân cư trong nước.
• Văn phòng đăng ký đất đai: Thực hiện việc cấp đổi, cấp lại và đăng ký biến động cho các đối tượng tương ứng.

5. Mở rộng các loại giấy tờ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận

Tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, danh mục các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được mở rộng, tạo điều kiện tối đa cho người dân đang sử dụng đất ổn định nhưng chưa có sổ được cấp giấy chứng nhận hợp pháp.

6. Giải quyết tranh chấp đất đai: Tòa án hay UBND?

Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp được phân định:

• Nếu có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tại Điều 137: Do Tòa án nhân dân giải quyết.
• Nếu không có giấy tờ: Đương sự được lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.

7. Thời hạn và thủ tục thực hiện

Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu hiện nay đã được rút ngắn về thời gian và minh bạch hóa quy trình. Người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Trong bối cảnh tháng 10/2024, việc đẩy mạnh số hóa hồ sơ địa chính đang giúp quá trình này trở nên thuận tiện hơn bao giờ hết.

Lời khuyên pháp lý: Người dân nên chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và đối chiếu với các quy định mới của Luật Đất đai 2024 để tránh những rủi ro đáng tiếc trong giao dịch dân sự.