Trong giao dịch bất động sản, việc ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục mua bán, chuyển nhượng là một hoạt động diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, một vấn đề pháp lý quan trọng thường gây tranh cãi và nhầm lẫn chính là nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Liệu người ủy quyền hay người được ủy quyền mới là đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tính đến tháng 7/2020.

Bản chất pháp lý của việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định chung, thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính trên thu nhập mà cá nhân nhận được từ việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, khi xuất hiện yếu tố "ủy quyền", mối quan hệ này trở nên phức tạp hơn. Pháp luật thuế đã dự liệu các trường hợp ủy quyền nhằm tránh việc lợi dụng hình thức này để trốn thuế hoặc né tránh nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, tại Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính đã quy định rõ ràng về đối tượng nộp thuế trong trường hợp này:

"Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản."

Như vậy, về nguyên tắc, người sở hữu bất động sản (người ủy quyền) vẫn là chủ thể chịu thuế chính, bởi họ là người phát sinh thu nhập từ việc định đoạt tài sản của mình, dù việc thực hiện giao dịch được thông qua một bên thứ ba.

Xác định người nộp thuế trong các tình huống thực tế

Mặc dù quy định pháp luật nêu rõ người ủy quyền là người nộp thuế, nhưng trong thực tế giao dịch, các bên thường có những thỏa thuận riêng biệt. Điều này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận trong dân sự, miễn là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước được đảm bảo thực hiện đầy đủ.

• Trường hợp 1: Người ủy quyền trực tiếp nộp thuế. Đây là trường hợp đúng theo tinh thần của Thông tư 111/2013/TT-BTC. Sau khi người được ủy quyền ký hợp đồng bán nhà đất, người ủy quyền sẽ thực hiện kê khai và nộp 2% thuế TNCN trên giá trị chuyển nhượng.
• Trường hợp 2: Người mua (người nhận chuyển nhượng) nộp thay. Trong nhiều hợp đồng mua bán, bên mua chấp nhận thanh toán một khoản tiền "net" cho bên bán và tự mình đi thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí. Trong trường hợp này, người mua sẽ là người nộp thuế thay cho người ủy quyền.
• Trường hợp 3: Người được ủy quyền nộp thay. Nếu trong nội dung ủy quyền có bao gồm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, người được ủy quyền sẽ dùng số tiền nhận được từ giao dịch để nộp thuế thay cho chủ sở hữu.

Mức thuế và cách tính thuế TNCN năm 2020

Tại thời điểm năm 2020, việc tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Mức thuế suất được áp dụng thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng.

Công thức tính cụ thể như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Cần lưu ý một số điểm quan trọng về "Giá chuyển nhượng":

1. Nếu giá trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm đó, thì tính theo giá hợp đồng.
2. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi thấp hơn bảng giá đất của địa phương, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để ấn định thuế.
3. Đối với nhà gắn liền với đất, giá trị nhà sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ nhà do địa phương quy định.

Lời khuyên pháp lý khi thực hiện ủy quyền bán nhà đất

Để tránh các rủi ro pháp lý và tranh chấp về sau, người dân khi thực hiện ủy quyền bán nhà đất cần lưu ý:

- Nội dung ủy quyền rõ ràng: Cần ghi rõ phạm vi ủy quyền có bao gồm việc kê khai và nộp thuế hay không.

- Thời hạn kê khai: Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, các bên cần nhanh chóng thực hiện thủ tục kê khai thuế trong thời hạn quy định để tránh bị phạt chậm nộp.

- Lưu giữ chứng từ: Mọi biên lai nộp thuế cần được lưu giữ cẩn thận để làm căn cứ thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Việc nắm vững quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC và các văn bản liên quan sẽ giúp các bên chủ động hơn trong giao dịch, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và thực hiện đúng trách nhiệm của công dân đối với Nhà nước.