Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang diễn ra sôi động, việc mua bán nhà đất bằng "giấy tay" do chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) vẫn diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: Liệu pháp luật có công nhận những giao dịch này? Và người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình khi đối mặt với những thửa đất chưa có sổ?

Điều kiện bắt buộc khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi hội đủ 04 điều kiện cơ bản sau:

• Thứ nhất: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp ngoại lệ đặc biệt).
• Thứ hai: Đất không có tranh chấp giữa các bên hoặc với các chủ sử dụng đất liền kề.
• Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
• Thứ tư: Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Như vậy, về nguyên tắc chung, việc mua bán đất không có Sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật và không được Nhà nước bảo hộ, trừ 02 trường hợp ngoại lệ được quy định cụ thể.

02 trường hợp đặc biệt được phép bán đất khi chưa có Sổ đỏ

Pháp luật đất đai hiện hành năm 2019 ghi nhận hai kịch bản mà người dân vẫn có thể thực hiện giao dịch dù chưa cầm trên tay tấm sổ đỏ:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 của Luật Đất đai 2013, đối với người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng thuộc đối tượng không được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đó cho người khác.

"Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế..."

Trường hợp 2: Chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc nhận thừa kế khi đủ điều kiện cấp sổ

Căn cứ khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013:

• Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
• Đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (nghĩa là chưa cần có sổ thực tế nhưng phải đủ điều kiện pháp lý để cấp).

Quy trình chuẩn để mua bán nhà đất an toàn pháp lý

Nếu bạn đang có ý định mua hoặc bán một mảnh đất chưa có sổ, lời khuyên tốt nhất là bên bán nên thực hiện thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu trước khi tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Điều này giúp loại bỏ hoàn toàn các rủi ro về tranh chấp hoặc đất nằm trong quy hoạch không được phép giao dịch.

Sau khi đã có Sổ đỏ, các bên tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Các bên đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng. Đây là bước bắt buộc để giao dịch có hiệu lực pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên)
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng, bên mua phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục sang tên đã được rút ngắn đáng kể, không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Các bên phải nộp các loại thuế, phí sau:

• Thuế thu nhập cá nhân: Thường là 2% giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (hoặc theo khung giá nhà nước nếu giá hợp đồng thấp hơn).
• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc mua bán đất không có Sổ đỏ thông qua hình thức lập vi bằng hoặc viết tay tiềm ẩn nguy cơ mất trắng tài sản nếu xảy ra tranh chấp hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Người mua sẽ không được bồi thường về đất và gặp khó khăn trong việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Do đó, hãy luôn ưu tiên các giao dịch có đầy đủ giấy tờ pháp lý để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn đầu tư của mình trong năm 2019 này.

Ban Biên Tập Hệ Thống Pháp Luật