Việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa những người thân trong gia đình là giao dịch phổ biến. Tuy nhiên, một nhầm lẫn tai hại mà nhiều người mắc phải là cho rằng cứ là "người nhà" thì đương nhiên được miễn thuế. Thực tế, pháp luật quy định rất chặt chẽ về đối tượng và loại hình giao dịch được hưởng ưu đãi này.

Các trường hợp được miễn thuế Thu nhập cá nhân khi sang tên Sổ đỏ

Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, không phải mọi quan hệ họ hàng đều được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Cụ thể, tại điểm a khoản 1 Điều 3 của Thông tư này, các trường hợp sau đây được miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản:

• Giữa vợ với chồng;
• Giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể;
• Giữa ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Giữa anh chị em ruột với nhau.

Như vậy, đối với quan hệ anh em, chỉ có anh chị em ruột mới thuộc diện được miễn thuế TNCN. Các trường hợp họ hàng khác như chú cháu, cô cháu, anh em họ... khi thực hiện mua bán đất vẫn phải nộp thuế TNCN theo mức 2% giá trị chuyển nhượng.

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản... giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.” (Trích khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Điều kiện miễn thuế khi người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở

Trong trường hợp anh em họ hàng không thuộc diện miễn thuế nêu trên, người bán vẫn có cơ hội được miễn thuế TNCN nếu chứng minh được mình chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, để được hưởng quyền lợi này, cá nhân phải đáp ứng đồng thời 03 điều kiện khắt khe:

1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu 01 nhà ở hoặc quyền sử dụng 01 thửa đất ở: Việc xác định này căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu có chung quyền sở hữu với người khác nhưng bản thân vẫn còn nhà đất khác thì không được miễn.
2. Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày: Tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận đến thời điểm chuyển nhượng phải đủ từ 183 ngày trở lên.
3. Chuyển nhượng toàn bộ: Phải bán hết toàn bộ nhà, đất đó. Nếu chỉ bán một phần thì phần đó vẫn bị đánh thuế bình thường.

Miễn lệ phí trước bạ: Chỉ áp dụng cho Thừa kế và Tặng cho

Đây là điểm mà rất nhiều người nhầm lẫn. Lệ phí trước bạ (thường gọi là thuế trước bạ) có quy định khác biệt so với thuế TNCN. Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, cụ thể là tại khoản 10 Điều 10, việc miễn lệ phí trước bạ chỉ áp dụng đối với trường hợp nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người có quan hệ thân thiết (tương tự danh sách miễn thuế TNCN).

Điều này có nghĩa là: Nếu anh chị em ruột mua bán đất cho nhau (chuyển nhượng), người mua vẫn phải nộp lệ phí trước bạ (thường là 0,5%). Chỉ khi thực hiện dưới hình thức tặng cho hoặc thừa kế thì mới được miễn khoản phí này.

Lời khuyên pháp lý khi thực hiện giao dịch trong gia đình

Dù thuộc diện được miễn thuế hay lệ phí, người dân vẫn bắt buộc phải thực hiện thủ tục kê khai với cơ quan thuế. Việc không kê khai hoặc kê khai chậm trễ có thể dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

Khi thực hiện sang tên, các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống (như sổ hộ khẩu cũ, giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn...) để làm căn cứ hưởng ưu đãi. Trong bối cảnh các quy định về đất đai và thuế thường xuyên cập nhật, việc tìm hiểu kỹ hoặc tham vấn chuyên gia là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.