Việc sở hữu một căn hộ chung cư là ước mơ của nhiều gia đình, nhưng sau niềm vui mua được nhà là "mê cung" của các thủ tục hành chính và các khoản phí đi kèm. Trong đó, việc sang tên Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là bước quan trọng nhất để xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Vậy trong năm 2026, khi thực hiện thủ tục này, bạn cần chuẩn bị ngân sách cho những khoản phí nào?

1. Thuế thu nhập cá nhân: Ai là người phải chi trả?

Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là khoản thuế đánh trực tiếp vào người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản.

Công thức tính: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Thông thường, bên bán sẽ là người nộp khoản thuế này. Tuy nhiên, thực tế giao dịch tại Việt Nam thường cho thấy các bên có thể thỏa thuận để bên mua nộp thay. Một điểm đáng lưu ý là nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá theo quy định của Nhà nước để tính thuế.

Pháp luật cũng dành những "khoảng thở" cho người dân thông qua các trường hợp miễn thuế, chẳng hạn như giao dịch giữa những người thân thích (vợ chồng, cha mẹ với con cái...) hoặc người bán chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam và đã sở hữu tối thiểu 183 ngày.

2. Lệ phí trước bạ: Khoản phí bắt buộc để "đứng tên"

Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người mua (hoặc người nhận chuyển nhượng) phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu. Căn cứ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất hiện nay là 0,5%.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, việc xác định giá đất sẽ sát với giá thị trường hơn, do đó người dân cần lưu ý cập nhật bảng giá đất mới nhất tại địa phương mình để dự toán chính xác khoản tiền này.

3. Phí thẩm định hồ sơ và các lệ phí hành chính khác

Bên cạnh hai khoản thuế, phí lớn kể trên, người dân còn phải đối mặt với một số khoản phí dịch vụ công khác. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, các khoản này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên sẽ có sự khác biệt giữa các địa phương:

• Phí thẩm định hồ sơ: Thường dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy theo giá trị giao dịch và quy định của tỉnh/thành phố.
• Lệ phí cấp đổi, cấp mới Sổ hồng: Thường ở mức khoảng 100.000 đồng/giấy.
• Phí công chứng hợp đồng: Tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng mua bán.

Việc nắm rõ các khoản phí này không chỉ giúp bạn chủ động về tài chính mà còn tránh được những rắc rối không đáng có khi làm việc với cơ quan chức năng. Lời khuyên cho các gia đình là nên tìm hiểu kỹ hoặc nhờ đến sự tư vấn của các chuyên gia pháp lý trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán.