Chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân nhằm hợp thức hóa quyền sử dụng đất hoặc xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2020, khi các địa phương đồng loạt áp dụng Bảng giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024, số tiền sử dụng đất phải nộp có xu hướng tăng mạnh. Việc nắm vững cách tính tiền là vô cùng quan trọng để người dân chủ động phương án tài chính và bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Căn cứ pháp lý và bối cảnh thay đổi giá đất năm 2020

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định dựa trên sự chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (hoặc đất phi nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đặc biệt, bối cảnh đầu năm 2020 ghi nhận sự điều chỉnh khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND các tỉnh, thành phố. Đa số các địa phương đều tăng giá đất ở từ 15% - 30%, thậm chí có nơi tăng gấp đôi so với giai đoạn trước. Điều này trực tiếp làm tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi thực hiện thủ tục này so với giai đoạn 2015 - 2019.

Trường hợp chỉ phải nộp 50% tiền chênh lệch

Đây là trường hợp ưu đãi dành cho những hộ gia đình, cá nhân có đất vườn, ao gắn liền với đất ở hiện hữu. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu 50% áp dụng cho các đối tượng sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở.
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp phải nộp 100% tiền chênh lệch

Đối với các loại đất nông nghiệp thông thường, không nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, mức nộp sẽ cao hơn. Cụ thể là trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Lúc này, người dân phải nộp toàn bộ phần giá trị gia tăng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng:

Công thức tính:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Giá đất để tính tiền ở đây là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Nếu diện tích chuyển mục đích vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, tiền sử dụng đất có thể phải tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.

Chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất ở: Khi nào được miễn?

Pháp luật đất đai cũng quy định rõ các trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở với các mức thu khác nhau:

• Không phải nộp tiền: Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển sang đất ở sẽ được miễn tiền sử dụng đất.
• Phải nộp tiền chênh lệch: Áp dụng cho đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014. Số tiền nộp bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
• Nộp 100% giá đất ở: Áp dụng cho trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

Ví dụ thực tế và lưu ý về Bảng giá đất 2020 - 2024

Để hình dung rõ hơn về tác động của việc tăng giá đất năm 2020, hãy xem xét ví dụ sau: Ông A có thửa đất 200m2 (trong đó có 100m2 đất ở và 100m2 đất vườn cùng thửa). Ông A xin chuyển 50m2 đất vườn sang đất ở vào tháng 02/2020.

Giả sử theo Bảng giá đất mới của tỉnh áp dụng từ năm 2020: Giá đất ở là 5.000.000 đồng/m2, giá đất vườn là 500.000 đồng/m2. Số tiền ông A phải nộp là:

Tiền nộp = 50% x (5.000.000 - 500.000) x 50m2 = 112.500.000 đồng.

Nếu ông A thực hiện việc này vào cuối năm 2019 (khi giá đất ở theo bảng giá cũ chỉ là 3.000.000 đồng/m2), số tiền phải nộp chỉ là 62.500.000 đồng. Như vậy, việc bước sang năm 2020 đã khiến chi phí thực tế tăng thêm tới 50 triệu đồng cho cùng một diện tích.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi tiến hành nộp hồ sơ, người dân cần chủ động tra cứu Bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 của địa phương mình để dự toán kinh phí. Đồng thời, cần kiểm tra xem thửa đất có thuộc diện được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP hay không để giảm bớt áp lực tài chính tức thời.