Trong bối cảnh thị trường bất động sản và quản lý tài nguyên đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, việc nắm vững các quy định về chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất là yếu tố then chốt giúp các tổ chức, đơn vị sự nghiệp tối ưu hóa quyền sử dụng đất và đảm bảo tính pháp lý bền vững. Đặc biệt, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 151/2025/NĐ-CP, quy trình này đã có những thay đổi đáng kể mà người sử dụng đất không thể bỏ qua.

Ai thuộc diện được chuyển đổi hình thức sử dụng đất?

Theo quy định mới nhất, không phải mọi trường hợp đều có thể tự ý thay đổi hình thức sử dụng đất. Pháp luật hiện hành khoanh vùng các đối tượng cụ thể bao gồm:

• Các tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang thuê đất trả tiền hàng năm nhưng muốn chuyển sang hình thức trả tiền một lần.
• Đơn vị sự nghiệp công lập đang được giao đất không thu tiền nhưng có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích để sản xuất, kinh doanh dịch vụ.
• Các trường hợp khu công nghiệp được đầu tư bằng ngân sách nhà nước đã giao cho tổ chức quản lý trước ngày 01/8/2024.

Việc xác định đúng đối tượng không chỉ giúp hồ sơ được duyệt nhanh hơn mà còn liên quan trực tiếp đến các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Điều 157 Luật Đất đai 2024.

Hồ sơ "vàng" để thủ tục diễn ra suôn sẻ

Để thực hiện thủ tục tại cấp tỉnh, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh. Điểm mới đáng chú ý là việc áp dụng Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Các thành phần hồ sơ bắt buộc bao gồm:

• Đơn đề nghị chuyển hình thức sử dụng đất (theo mẫu quy định).
• Bản gốc hoặc bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
• Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.
• Dự thảo hoặc quyết định phê duyệt điều chỉnh dự án đầu tư (nếu có thay đổi về quy mô, mục đích).

Quy trình 5 bước và thời hạn giải quyết

Hiện nay, thủ tục này được thực hiện tập trung tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh với thời gian giải quyết tối đa là 15 ngày làm việc (đối với vùng sâu, vùng xa có thể lên đến 25 ngày). Quy trình cụ thể như sau:

Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra tính hợp lệ của các loại giấy tờ. Nếu nộp trực tuyến, hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao có chứng thực.

Bước 2: Thẩm định và xác định nghĩa vụ tài chính

Đây là bước quan trọng nhất. Cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường sẽ phối hợp với cơ quan thuế để xác định số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Việc tính toán này tuân thủ nghiêm ngặt các sửa đổi tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP, đảm bảo tính minh bạch và chính xác.

"Cơ quan thuế ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất dựa trên Phiếu chuyển thông tin địa chính."

Bước 3: Trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định

Sau khi hồ sơ đủ điều kiện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ ký quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức mới.

Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế. Đây là điều kiện bắt buộc để được cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận.

Bước 5: Trả kết quả và bàn giao đất thực địa

Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật cơ sở dữ liệu và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Việc bàn giao thực địa được thực hiện theo biên bản mẫu quy định.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc chuyển đổi hình thức sử dụng đất không chỉ là thay đổi về mặt giấy tờ mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền thế chấp, góp vốn và hạch toán tài chính của doanh nghiệp. Do đó, các đơn vị cần chủ động rà soát quy hoạch sử dụng đất tại địa phương và chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi nộp hồ sơ để tránh tình trạng chậm trễ do nợ nghĩa vụ thuế.