Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, việc sở hữu một căn hộ chung cư là mơ ước của nhiều gia đình. Tuy nhiên, thực tế không ít dự án dù đã bàn giao nhà nhưng cư dân vẫn phải chờ đợi mòn mỏi để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là Sổ hồng). Câu hỏi đặt ra là: Khi chưa có Sổ hồng, chủ sở hữu có được phép thực hiện giao dịch mua bán hay không?

Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch theo quy định mới nhất

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 160 của Luật Nhà ở 2023, nguyên tắc chung đối với các giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở là nhà ở đó phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Cụ thể, Điều 160 Luật Nhà ở 2023 trích dẫn như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;..."

Như vậy, về nguyên tắc, Sổ hồng là "tấm giấy thông hành" bắt buộc để căn hộ chung cư có thể được mua bán một cách hợp pháp. Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra những cánh cửa ngoại lệ cho các trường hợp đặc thù.

Những trường hợp ngoại lệ: Không cần Sổ hồng vẫn được mua bán

Dựa trên hướng dẫn tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP, các bên vẫn có thể thực hiện giao dịch mua bán chung cư dù chưa có Sổ hồng trong các trường hợp sau:

• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Đây là trường hợp phổ biến nhất khi dự án đang trong quá trình xây dựng và chưa đủ điều kiện cấp sổ.
• Bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản: Áp dụng đối với các tổ chức sở hữu nhà ở.
• Mua bán nhà ở xã hội: Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công, khi bên bán là chủ đầu tư dự án.
• Nhận thừa kế nhà ở: Người thừa kế có quyền bán nhà ở ngay cả khi chưa làm thủ tục cấp sổ đứng tên mình (nếu nhà ở đó đã đủ điều kiện cấp sổ).

Điều này có nghĩa là, nếu căn hộ của bạn thuộc diện nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mua trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án nhà ở xã hội, tái định cư, bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo đúng trình tự pháp luật quy định.

Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán

Một vấn đề quan trọng khác mà người mua và người bán cần lưu ý là tính pháp lý của hợp đồng. Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là bắt buộc đối với hầu hết các giao dịch mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân.

Cụ thể, nếu bạn mua bán chung cư chưa có sổ mà một trong các bên không có chức năng kinh doanh bất động sản, hợp đồng bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực chính là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực này.

Ngược lại, nếu một bên trong giao dịch là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản (ví dụ mua trực tiếp từ chủ đầu tư), việc công chứng không phải là yêu cầu bắt buộc trừ khi các bên có nhu cầu. Trong trường hợp này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận hoặc là thời điểm ký kết hợp đồng.

Lời khuyên pháp lý để tránh rủi ro

Dù pháp luật cho phép mua bán chung cư chưa có Sổ hồng trong một số trường hợp, nhưng người mua cần hết sức thận trọng. Việc kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư và thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng là những bước không thể thiếu để bảo vệ quyền lợi của mình, tránh những tranh chấp kéo dài về sau.