Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, việc xác định giá trị thực của một thửa đất không chỉ là nhu cầu của các nhà đầu tư mà còn là yêu cầu cấp thiết trong công tác quản lý nhà nước. Trong số các phương pháp định giá hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp được xem là "thước đo" phổ biến và sát thực tế nhất. Vậy làm thế nào để áp dụng phương pháp này một cách chuẩn xác theo quy định mới nhất?

Phương pháp so sánh trực tiếp là gì?

Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp so sánh được định nghĩa như sau:

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá

Hiểu một cách đơn giản, đây là cách định giá dựa trên việc "soi" vào giá của những thửa đất tương tự đã giao dịch thành công để tìm ra giá trị cho thửa đất mục tiêu.

Điều kiện "vàng" để áp dụng phương pháp so sánh

Không phải trường hợp nào cũng có thể áp dụng phương pháp này. Luật Đất đai 2024 quy định rõ điều kiện tiên quyết là phải có tối thiểu 03 thửa đất so sánh. Những thửa đất này phải có cùng mục đích sử dụng và có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá.

Ưu và nhược điểm: Cần lưu ý điều gì?

Phương pháp so sánh trực tiếp được ưa chuộng bởi tính thực tế cao, phản ánh đúng hơi thở của thị trường tại thời điểm định giá. Nó ít gây khó khăn về mặt kỹ thuật vì không đòi hỏi các công thức toán học phức tạp hay mô hình giả định xa rời thực tế.

Tuy nhiên, điểm yếu lớn nhất chính là sự phụ thuộc vào dữ liệu thị trường. Nếu khu vực định giá không có đủ giao dịch thành công hoặc thông tin giao dịch bị sai lệch, kết quả định giá sẽ thiếu chính xác. Do đó, việc thu thập thông tin từ các nguồn uy tín như Văn phòng Đăng ký đất đai hay Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá là vô cùng quan trọng.

Quy trình 4 bước xác định giá đất thực tế

Căn cứ Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự thực hiện bao gồm:

• Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin: Thu thập dữ liệu về thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh từ các nguồn chính thống.
• Bước 2: Phân tích thông tin: Đánh giá sự tương đồng và khác biệt giữa các thửa đất.
• Bước 3: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất: Loại trừ giá trị nhà cửa, cây cối trên đất để lấy giá trị đất thuần túy.
• Bước 4: Điều chỉnh và kết luận: Sử dụng các tỷ lệ phần trăm điều chỉnh để đưa ra mức giá cuối cùng cho thửa đất mục tiêu.

Việc nắm vững các quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ giúp các cá nhân và tổ chức thực hiện định giá một cách minh bạch, tránh các tranh chấp pháp lý không đáng có về sau.