Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, việc mua nhà chung cư "trên giấy" hay còn gọi là nhà ở hình thành trong tương lai đã trở nên phổ biến. Tuy nhiên, một câu hỏi lớn mà nhiều khách hàng quan tâm là: Liệu có thể dùng chính căn hộ đang xây dựng đó để thế chấp vay vốn ngân hàng hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tháng 06/2023.

1. Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định chung, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Để một dự án có thể đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về pháp lý và tiến độ xây dựng.

2. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai muốn đưa vào giao dịch phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Như vậy, nếu căn hộ chung cư bạn dự định mua đã hoàn thành phần móng và có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng, bạn hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch mua bán hợp pháp với chủ đầu tư.

3. Quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân

Về vấn đề thế chấp, khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định rất rõ ràng về quyền lợi của người mua nhà:

Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

[...] 2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Theo quy định này, bạn ĐƯỢC PHÉP thế chấp chính căn hộ chung cư đang xây dựng đó. Tuy nhiên, cần lưu ý hai điểm quan trọng:

• Mục đích vay vốn: Chỉ được thế chấp để vay vốn phục vụ việc xây dựng hoặc để mua chính căn hộ đó.
• Nơi thế chấp: Phải là các tổ chức tín dụng (ngân hàng) đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

4. Những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro pháp lý

Dù pháp luật cho phép, nhưng để việc thế chấp diễn ra thuận lợi và an toàn, người mua cần kiểm tra kỹ các yếu tố sau:

Thứ nhất, kiểm tra xem chủ đầu tư đã thế chấp dự án tại ngân hàng nào chưa. Theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014, nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án thì trước khi bán cho khách hàng, họ phải thực hiện thủ tục giải chấp căn hộ đó, trừ trường hợp có sự đồng ý của cả bên mua và bên nhận thế chấp.

Thứ hai, hồ sơ thế chấp cần đảm bảo đầy đủ các giấy tờ như: Hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư, văn bản xác nhận của chủ đầu tư về việc căn hộ chưa được thế chấp ở nơi khác, và các giấy tờ chứng minh tiến độ thanh toán.

Kết luận: Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một giải pháp tài chính hữu hiệu giúp người dân sớm sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, bạn cần đối chiếu kỹ các điều kiện tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Hy vọng thông tin trên hữu ích cho quý khách trong quá trình giao dịch bất động sản.