Tranh chấp ranh giới đất đai giữa những người hàng xóm là câu chuyện "khổ lắm nói mãi" nhưng chưa bao giờ hết nóng. Một hàng rào mới dựng lên, một gốc cây bị chặt bỏ hay đơn giản là vài phân đất bị lấn chiếm cũng có thể dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt. Vậy trong bối cảnh pháp luật đất đai có nhiều thay đổi quan trọng, người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình một cách đúng luật và hiệu quả?

1. Khi hàng xóm "lấn sân", bước đầu tiên phải làm gì?

Trong tình huống thực tế giữa ông A và ông B, khi phát hiện hàng xóm xây dựng hàng rào lấn sang phần đất của mình, phản ứng đầu tiên không nên là sự đối đầu gay gắt. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, tinh thần tự thỏa thuận luôn được ưu tiên hàng đầu.

Ông B nên chủ động gặp gỡ ông A để trao đổi, đưa ra các bằng chứng về ranh giới đất (như bản đồ địa chính, biên bản giao đất hoặc sổ đỏ). Nếu hai bên không thể tự tìm tiếng nói chung, bước tiếp theo là yêu cầu sự can thiệp của chính quyền địa phương thông qua thủ tục hòa giải.

2. Quy trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Hòa giải tại cơ sở không chỉ là một bước đệm mà còn là điều kiện bắt buộc đối với một số loại tranh chấp đất đai trước khi đưa ra Tòa án. Căn cứ quy định tại Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), quy trình được thực hiện như sau:

• Tiếp nhận đơn: UBND cấp xã tiếp nhận đơn yêu cầu hòa giải của ông B.
• Xác minh: Cơ quan chức năng sẽ thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp và thu thập các tài liệu liên quan.
• Tổ chức cuộc họp: Buổi hòa giải phải có sự tham gia của các bên tranh chấp và các thành viên Hội đồng hòa giải.

Nếu hòa giải thành, các bên thực hiện theo biên bản. Nếu không thành, UBND cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo.

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo quy định tại Điều 236 của Luật này."

3. Khởi kiện ra Tòa án hay khiếu nại lên UBND cấp huyện?

Đây là câu hỏi khiến nhiều người lúng túng. Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết được phân định rõ ràng:

• Trường hợp có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ): Tranh chấp ranh giới mà các bên đã có Sổ đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
• Trường hợp không có giấy tờ: Các bên có quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Đối với tranh chấp giữa cá nhân với nhau như ông A và ông B, Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ là người có thẩm quyền giải quyết lần đầu nếu các bên chọn con đường hành chính.

4. Những lưu ý đặc biệt về thừa kế và tài sản chung vợ chồng

Bên cạnh tranh chấp ranh giới, thực tế còn phát sinh nhiều tình huống phức tạp liên quan đến quyền sở hữu. Ví dụ, việc một người con tự ý bán đất thừa kế khi chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác là hành vi vi phạm Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015. Mọi giao dịch liên quan đến di sản thừa kế phải có sự đồng thuận của tất cả những người thuộc hàng thừa kế.

Tương tự, đối với tài sản chung của vợ chồng, Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định quyền ngang nhau của vợ và chồng. Nếu một bên tự ý định đoạt tài sản chung mà không có sự đồng ý của bên kia, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu, trừ trường hợp bảo vệ người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

Lời khuyên từ chuyên gia: Để tránh những rắc rối pháp lý kéo dài, người dân nên thực hiện việc đo đạc, cắm mốc ranh giới rõ ràng và đăng ký biến động đất đai ngay khi có thay đổi. Khi xảy ra tranh chấp, hãy bình tĩnh thu thập chứng cứ và tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý để có phương án bảo vệ quyền lợi tối ưu nhất.