Việc mua bán đất bằng giấy viết tay là một thực trạng phổ biến tại Việt Nam, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là khi bên bán đột ngột qua đời trước khi hoàn tất thủ tục sang tên. Trong bối cảnh pháp luật đất đai năm 2021, người mua cần nắm vững các quy định để tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Rủi ro khi mua đất bằng "giấy viết tay" và chủ cũ qua đời

Pháp luật hiện hành không có thuật ngữ "đất mua bằng giấy viết tay". Đây thực chất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực theo quy định. Khi bên bán chết, việc thực hiện các thủ tục hành chính trở nên phức tạp hơn do thiếu người ký kết các văn bản chuyển nhượng chính thức hoặc phát sinh tranh chấp với những người thừa kế của bên bán.

Để giải quyết vấn đề này, trước hết người mua phải đảm bảo bên bán có đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất...”

Giải pháp khi giao dịch vi phạm hình thức nhưng bên bán đã mất

Trong trường hợp hợp đồng mua bán chỉ là giấy viết tay (vi phạm quy định về công chứng, chứng thực), người mua có thể dựa vào khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Nếu người mua đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền hoặc đã nhận bàn giao đất và thực hiện các nghĩa vụ khác, Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng có hiệu lực pháp lý dù không có công chứng. Đây là "chìa khóa" quan trọng để người mua tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên khi bên bán không còn.

Thủ tục cấp Sổ đỏ cho trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014

Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP, pháp luật tạo điều kiện cho các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay xảy ra trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Cụ thể, theo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình thực hiện như sau:

• Bước 1: Người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ hiện có tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 2: Cơ quan chức năng thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền (hoặc người thừa kế) và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã trong 30 ngày.
• Bước 3: Nếu không có tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận cũ và cấp mới cho người mua.

Lưu ý, nếu giao dịch diễn ra sau ngày 01/7/2014, thủ tục sẽ phức tạp hơn nhiều và bắt buộc phải có sự tham gia của những người thừa kế của bên bán để thực hiện văn bản khai nhận di sản thừa kế trước khi làm thủ tục sang tên.

Cảnh báo về xử phạt vi phạm hành chính do chậm đăng ký biến động

Người mua cũng cần lưu ý về thời hạn đăng ký biến động đất đai. Theo Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi không thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động sẽ bị xử phạt:

• Tại khu vực nông thôn: Phạt từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng tùy thời gian chậm trễ.
• Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt đối với khu vực nông thôn.

Do đó, ngay khi có đủ căn cứ pháp lý hoặc quyết định của Tòa án, người mua nên khẩn trương thực hiện thủ tục tại cơ quan đăng ký đất đai để tránh các rắc rối về tài chính và pháp lý phát sinh thêm.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Trong trường hợp bên bán đã chết, người mua nên chủ động liên hệ với những người thừa kế của họ để tìm tiếng nói chung. Nếu những người thừa kế hợp tác, việc sang tên sẽ thuận lợi hơn thông qua thủ tục thừa kế và chuyển nhượng lại. Nếu phát sinh tranh chấp, việc khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng là con đường duy nhất để bảo vệ tài sản của mình.