Trong thực tế quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không qua công chứng, chứng thực) diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, khi Nhà nước triển khai các dự án thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, nhiều người dân không khỏi lo lắng về việc liệu mảnh đất mình đang sử dụng có được bồi thường hay không. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành (tính đến tháng 8/2021) để giải đáp thắc mắc này.

1. Điều kiện chung để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng một trong các điều kiện sau:

• Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, đối với đất mua bằng giấy viết tay, mấu chốt để được bồi thường là người sử dụng đất phải chứng minh được mình "có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận".

Trích dẫn khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp..."

2. Các trường hợp đất giấy tay được công nhận để bồi thường

Việc xác định đất giấy tay có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (và từ đó được bồi thường) phụ thuộc rất lớn vào thời điểm ký kết giấy tờ chuyển nhượng. Căn cứ vào Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), các mốc thời gian được quy định như sau:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng trước ngày 15/10/1993

Nếu người đang sử dụng đất có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay được lập trước ngày 15/10/1993 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước thời điểm này, thì theo điểm d khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, họ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và sẽ được bồi thường khi thu hồi.

Trường hợp 2: Có giấy tờ của chủ cũ nhưng chưa sang tên

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này (như giấy tờ của chế độ cũ, sổ đăng ký ruộng đất trước 1993...) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục sang tên và đất không có tranh chấp thì vẫn đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 3: Chuyển nhượng bằng giấy tay từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014

Đây là quy định mang tính tháo gỡ vướng mắc tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và không có tranh chấp. Khi đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, quyền lợi về bồi thường khi thu hồi đất sẽ được đảm bảo.

3. Những lưu ý quan trọng để không bị mất quyền lợi

Mặc dù pháp luật có những quy định mở cho đất giấy tay, nhưng không phải mọi trường hợp đều được bồi thường. Người dân cần lưu ý:

• Đất không có tranh chấp: Đây là điều kiện tiên quyết. Nếu mảnh đất đang có tranh chấp giữa bên mua và bên bán hoặc với hàng xóm, thủ tục cấp Sổ đỏ sẽ bị tạm dừng, dẫn đến việc bồi thường gặp khó khăn.
• Sử dụng đất ổn định: Người sử dụng đất phải chứng minh được việc sử dụng đất liên tục, rõ ràng cho mục đích cụ thể.
• Các trường hợp không được bồi thường: Nếu đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (lấn chiếm, sử dụng sai mục đích đã bị xử phạt...) hoặc đất được giao có thời hạn nhưng đã hết hạn mà không được gia hạn, thì dù có giấy tay hay Sổ đỏ cũng có thể không được bồi thường về đất theo Điều 82 Luật Đất đai 2013.

Kết luận

Đất mua bằng giấy viết tay VẪN CÓ THỂ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG khi Nhà nước thu hồi, miễn là người sử dụng đất chứng minh được mình đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các mốc thời gian và quy định nêu trên. Để bảo vệ quyền lợi tốt nhất, người dân nên chủ động thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai hoặc kê khai với cơ quan chức năng ngay khi có thông tin về dự án thu hồi đất.

Nội dung tư vấn trên dựa trên các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm tháng 8/2021. Quý khách hàng cần đối chiếu kỹ với tình trạng hồ sơ thực tế của mình để áp dụng chính xác.