Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc thanh lọc mạnh mẽ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực. Một trong những tâm điểm chú ý là sự thay đổi toàn diện trong hoạt động môi giới. Những ngày tháng "cò đất" hành nghề tự do, đẩy giá, tạo sóng ảo đang dần khép lại để nhường chỗ cho một đội ngũ chuyên nghiệp, có tổ chức và chịu sự giám sát chặt chẽ của pháp luật.

1. Khai tử nghề môi giới bất động sản tự do

Điểm thay đổi mang tính bước ngoặt nằm tại khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, cá nhân môi giới bất động sản bắt buộc phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp môi giới.

"Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản."

Quy định này đồng nghĩa với việc các cá nhân không còn được phép hoạt động độc lập (môi giới tự do) như trước đây. Việc đưa môi giới vào khuôn khổ doanh nghiệp giúp Nhà nước dễ dàng quản lý, truy xuất trách nhiệm khi có tranh chấp xảy ra, đồng thời bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trước những thông tin sai lệch.

2. Siết chặt điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới

Không chỉ cá nhân, các tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ này cũng phải đáp ứng những tiêu chuẩn khắt khe hơn. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 61, doanh nghiệp phải có quy chế hoạt động, cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu và phải gửi thông tin đến cơ quan quản lý cấp tỉnh để đăng tải công khai trên hệ thống thông tin quốc gia.

Đáng chú ý, dù số lượng nhân sự có chứng chỉ tối thiểu giảm xuống còn 01 người (thay vì 02 như trước), nhưng quy trình hậu kiểm và tính minh bạch lại được đề cao hơn bao giờ hết.

3. Thù lao và hoa hồng: Không còn chuyện nhận tiền trực tiếp từ khách

Một thay đổi quan trọng khác liên quan đến dòng tiền. Tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, pháp luật quy định cá nhân môi giới chỉ được hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp nơi mình làm việc.

Khách hàng sẽ thanh toán phí dịch vụ cho doanh nghiệp, sau đó doanh nghiệp mới thực hiện chi trả cho môi giới theo thỏa thuận. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng môi giới "hai đầu", vòi vĩnh thêm tiền từ khách hàng hoặc thực hiện các giao dịch ngầm thiếu minh bạch.

4. Nghĩa vụ bồi dưỡng kiến thức hàng năm

Để đảm bảo chất lượng đội ngũ, Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp có trách nhiệm tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề cho nhân viên hàng năm. Cá nhân môi giới cũng có nghĩa vụ tham gia các khóa học này để cập nhật quy định pháp luật và kỹ năng nghề nghiệp.

Việc học tập không còn là tự nguyện mà đã trở thành nghĩa vụ bắt buộc để duy trì năng lực hành nghề hợp pháp. Điều này hứa hẹn sẽ tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh, nơi người mua và người bán được kết nối bởi những chuyên gia thực thụ.

Lời khuyên pháp lý: Đối với các cá nhân đang hành nghề môi giới tự do, cần sớm tìm kiếm và gia nhập các doanh nghiệp môi giới uy tín để chuẩn hóa hồ sơ hành nghề, tránh các rủi ro pháp lý và mức xử phạt vi phạm hành chính theo quy định mới.