Trách nhiệm bảo quản tài sản của người thuê nhà

Trong quan hệ thuê mướn, việc giữ gìn tài sản không chỉ là vấn đề đạo đức mà còn là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ. Nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản, bên thuê phải có trách nhiệm bồi thường cho chủ sở hữu.

Tuy nhiên, thực tế phát sinh nhiều tranh chấp khi người thuê tự ý cải tạo, đục phá hoặc làm hư hỏng nghiêm trọng kết cấu ngôi nhà. Tùy vào mức độ vi phạm, người thuê có thể phải đối mặt với các chế tài từ hành chính, dân sự cho đến hình sự.

1. Xử phạt hành chính: Mức phạt tăng mạnh từ năm 2022

Một điểm mới đáng lưu ý là từ ngày 28/01/2022, Nghị định 16/2022/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, thay thế Nghị định 139/2017/NĐ-CP với mức xử phạt nghiêm khắc hơn đối với các hành vi vi phạm về quản lý sử dụng nhà.

Cụ thể, tại Điều 65 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội hoặc nhà ở công vụ sẽ bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng: Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc nhà ở xã hội.
• Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng: Đối với nhà ở công vụ.

Bên cạnh đó, nếu việc sửa chữa thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng mà người thuê tự ý thực hiện "chui" mà không thông báo cho chủ nhà hoặc cơ quan chức năng, mức phạt có thể dao động từ 60 - 80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ.

2. Nguy cơ bị đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Làm hỏng nhà không chỉ khiến bạn mất tiền phạt mà còn có thể mất luôn chỗ ở. Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê cố ý làm hư hỏng nhà thuê một cách nghiêm trọng.

Ngoài ra, việc tự ý cải tạo, nâng cấp mà không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà cũng là căn cứ để bên cho thuê lấy lại nhà trước thời hạn mà không cần bồi thường hợp đồng.

3. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại dân sự

Nguyên tắc bồi thường được quy định rõ tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường (bằng tiền, hiện vật hoặc thực hiện một công việc).

Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Pháp luật cũng có tính nhân văn khi quy định người chịu trách nhiệm bồi thường có thể được giảm mức bồi thường nếu do lỗi vô ý mà gây thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế trước mắt và lâu dài của mình.

4. Truy cứu trách nhiệm hình sự: Khi hành vi vượt quá giới hạn

Trong trường hợp người thuê cố ý hủy hoại hoặc làm hư hỏng tài sản của người khác, họ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về "Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản" theo Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

• Phạt tiền từ 10 - 50 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: Nếu gây thiệt hại từ 02 triệu đến dưới 50 triệu đồng.
• Phạt tù từ 02 - 07 năm: Nếu phạm tội có tổ chức hoặc gây thiệt hại từ 50 triệu đến dưới 200 triệu đồng.
• Phạt tù từ 10 - 20 năm: Nếu gây thiệt hại từ 500 triệu đồng trở lên.

Như vậy, ranh giới giữa một tranh chấp dân sự và một vụ án hình sự đôi khi chỉ nằm ở giá trị tài sản bị hư hỏng và ý chí chủ quan của người thực hiện hành vi.

Trên đây là những phân tích pháp lý về trách nhiệm của bên thuê khi làm hỏng nhà. Để tránh những rủi ro không đáng có, người thuê nên lập biên bản bàn giao hiện trạng chi tiết khi bắt đầu thuê và luôn xin ý kiến chủ nhà bằng văn bản trước khi có bất kỳ thay đổi nào đối với cấu trúc ngôi nhà.