Trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn sôi động, tình trạng "hợp đồng hai giá" – tức là ghi giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế – đã trở thành một "chiêu trò" phổ biến nhằm giảm bớt số thuế phải nộp. Tuy nhiên, ít ai lường trước được rằng, hành vi khai man này không chỉ tiềm ẩn rủi ro tranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến những án phạt hành chính nặng nề, thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trách nhiệm trung thực trong kê khai thuế là bắt buộc

Theo quy định tại Điều 17 Luật Quản lý thuế 2019, người nộp thuế có trách nhiệm kê khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn. Mọi hành vi cố tình làm sai lệch thông tin để giảm số thuế phải nộp đều bị coi là vi phạm pháp luật.

Việc người bán và người mua thỏa thuận ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chính là hành vi trốn thuế. Cơ quan thuế có quyền ấn định thuế và chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra nếu phát hiện dấu hiệu tội phạm.

Cách xác định thuế khi giá hợp đồng thấp hơn giá quy định

Nhiều người lầm tưởng rằng cứ ghi giá thấp là sẽ nộp thuế ít. Tuy nhiên, căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), pháp luật quy định rất rõ:

Trường hợp giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND tỉnh quy định.

Ví dụ thực tế: Ông A bán một mảnh đất với giá thực tế là 4,5 tỷ đồng. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp là 2% giá trị giao dịch, tương đương 90 triệu đồng. Tuy nhiên, để né thuế, ông A và người mua chỉ ghi giá trên hợp đồng công chứng là 100 triệu đồng. Nếu cơ quan thuế phát hiện, số tiền thuế chênh lệch 88 triệu đồng sẽ bị truy thu, kèm theo các khoản phạt chậm nộp và phạt vi phạm hành chính.

Xử phạt hành chính: Mức phạt lên đến 3 lần số thuế trốn

Hành vi khai man giá đất để trốn thuế sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Cụ thể:

• Phạt 1 lần số thuế trốn: Đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên.
• Phạt 1,5 lần số thuế trốn: Đối với hành vi vi phạm mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
• Phạt từ 2 đến 3 lần số thuế trốn: Tùy thuộc vào số lượng tình tiết tăng nặng (theo quy định tại Điều 9 và Điều 10 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012).

Ngoài việc nộp phạt, người vi phạm bắt buộc phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

Khi nào hành vi khai man giá đất bị truy cứu trách nhiệm hình sự?

Nếu số tiền trốn thuế đạt ngưỡng quy định hoặc người vi phạm đã từng bị xử phạt hành chính mà còn tái phạm, hành vi này sẽ bị xử lý theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). Cụ thể, người trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng trở lên (hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính) có thể bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm. Mức phạt cao nhất cho tội danh này có thể lên đến 07 năm tù.

Lời khuyên pháp lý: Để đảm bảo an toàn và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có, người dân khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất nên kê khai đúng giá trị thực tế. Việc tiết kiệm một khoản thuế nhỏ có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý vô cùng nghiêm trọng, ảnh hưởng đến uy tín và tự do của bản thân.