Thực trạng hiến đất làm đường để tách thửa trong bối cảnh pháp lý năm 2021

Trong những năm gần đây, đặc biệt là giai đoạn đầu năm 2021, tình trạng người dân tự nguyện hiến đất để làm đường giao thông với mục đích nâng cao giá trị bất động sản và thực hiện thủ tục tách thửa diễn ra rầm rộ tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào hiến đất xong cũng có thể dễ dàng chia tách quyền sử dụng đất như mong đợi. Việc hiểu sai quy định hoặc thực hiện theo các phong trào tự phát có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng, thậm chí là mất trắng phần diện tích đã hiến mà không đạt được mục đích kinh tế.

Việc hiến đất làm đường cần tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch của địa phương (ảnh minh họa)

Căn cứ pháp lý mới nhất về điều kiện tách thửa

Tính đến thời điểm tháng 7/2021, các hoạt động liên quan đến tách thửa và diện tích tối thiểu được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quan trọng. Đáng chú ý nhất là Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 08/02/2021), văn bản này đã bổ sung Điều 75a vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Như vậy, theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, quyền quyết định cụ thể về điều kiện tách thửa thuộc về UBND cấp tỉnh. Điều này có nghĩa là mỗi địa phương sẽ có những tiêu chuẩn khác nhau về diện tích, hạ tầng và quy hoạch để cho phép một thửa đất được chia tách.

Hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yếu tố then chốt khi thực hiện tách thửa (ảnh minh họa)

Cơ chế đặc thù tại một số địa phương đối với trường hợp hiến đất

Để giải quyết quyền lợi cho người dân đã đóng góp quỹ đất cho hạ tầng chung, một số tỉnh thành đã ban hành các quyết định riêng biệt, cho phép linh hoạt về diện tích tối thiểu trong trường hợp diện tích còn lại bị thiếu hụt do hiến đất.

1. Tại Thành phố Cần Thơ

Theo Quyết định 05/2017/QĐ-UBND, UBND quận, huyện có trách nhiệm xem xét giải quyết cho các trường hợp sử dụng đất đủ diện tích tối thiểu nhưng do hiến đất để thực hiện các công trình công cộng mà diện tích còn lại không đủ chuẩn. Đây là một chính sách nhân văn nhằm khuyến khích người dân đồng hành cùng chính quyền trong việc mở rộng hạ tầng đô thị.

2. Tại tỉnh Long An

Tương tự, Quyết định 75/2019/QĐ-UBND của tỉnh Long An cũng giao UBND cấp huyện xem xét cụ thể các trường hợp thửa đất đủ diện tích tối thiểu nhưng trước đây đã hiến đất thực hiện công trình, dẫn đến diện tích còn lại không đủ điều kiện tách thửa theo quy định chung.

3. Tại tỉnh Quảng Nam

Quyết định 15/2020/QĐ-UBND quy định rõ hơn: Nếu người sử dụng đất đã hiến đất (đã đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận) và diện tích còn lại vẫn đảm bảo tối thiểu 30 m2 (đối với đất ở) cùng các thông số về chiều rộng, chiều sâu mặt tiền thì vẫn được phép tách thửa.

Cảnh báo rủi ro: Đừng để 'tiền mất tật mang'

Mặc dù có những quy định tạo điều kiện, nhưng trong năm 2021, nhiều địa phương đã bắt đầu siết chặt việc hiến đất làm đường tự phát để phân lô bán nền. Người dân cần lưu ý các điểm sau:

• Quy hoạch là tiên quyết: Việc hiến đất phải phù hợp với quy hoạch giao thông và quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu con đường tự mở không nằm trong quy hoạch, cơ quan chức năng sẽ không nghiệm thu hạ tầng và từ chối hồ sơ tách thửa.
• Thủ tục đăng ký biến động: Việc hiến đất phải được lập thành văn bản, có sự xác nhận của chính quyền và quan trọng nhất là phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trên sổ đỏ.
• Diện tích tối thiểu: Sau khi hiến đất, phần diện tích còn lại phải đảm bảo các tiêu chuẩn về diện tích và kích thước hình học theo quy định hiện hành của tỉnh.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi quyết định hiến đất với mục đích tách thửa, người dân nên chủ động liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương để kiểm tra thông tin quy hoạch và các điều kiện kỹ thuật cụ thể. Tránh việc tự ý đổ đường, phân lô khi chưa được cấp phép, dẫn đến vi phạm hành chính và khó khăn trong việc giao dịch bất động sản sau này.

Nội dung trên đây được tổng hợp dựa trên các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm tháng 7/2021. Mọi thắc mắc về thủ tục đất đai, quý khách vui lòng liên hệ đội ngũ luật sư để được tư vấn chi tiết.