Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc các hộ gia đình xây dựng nhà ở sát vách nhau thường dẫn đến những thỏa thuận về việc sử dụng chung bức tường biên để tiết kiệm diện tích và chi phí. Tuy nhiên, thực tế phát sinh không ít trường hợp một bên tự ý xây dựng lấn chiếm toàn bộ chiều dày bức tường chung, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên còn lại. Vậy pháp luật quy định thế nào về vấn đề này và người bị hại cần làm gì để bảo vệ tài sản của mình?

Tranh chấp ranh giới và vách tường chung là tình huống pháp lý phổ biến tại các khu dân cư (ảnh minh họa)

Xác lập quyền sở hữu chung đối với vách tường theo quy định pháp luật

Việc xác định một bức tường là tài sản chung hay riêng phụ thuộc vào thỏa thuận ban đầu hoặc nguồn gốc hình thành tài sản. Theo quy định tại Điều 207 và Điều 208 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu chung được định nghĩa và xác lập như sau:

Điều 207. Sở hữu chung và các loại sở hữu chung

1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Điều 208. Xác lập quyền sở hữu chung

Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

Như vậy, khi hai gia đình hàng xóm cùng thống nhất xây chung vách tường và mỗi bên sử dụng một nửa chiều dày, đây chính là quan hệ sở hữu chung theo phần. Mỗi chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần quyền sở hữu của mình đối với bức tường đó. Việc một bên tự ý xây dựng đè lên hoặc chiếm dụng toàn bộ chiều dày bức tường mà không có sự đồng ý của bên kia là hành vi vi phạm quyền sở hữu tài sản.

Việc thi công trên vách chung cần có sự đồng thuận của các bên liên quan (ảnh minh họa)

Hành vi lấn chiếm vách chung bị xử lý như thế nào?

Khi phát hiện hàng xóm có hành vi xây lấn qua phần tường thuộc sở hữu của mình, chủ sở hữu bị xâm phạm có quyền áp dụng các biện pháp bảo vệ được pháp luật cho phép. Căn cứ Điều 169 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật:

Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.

Dựa trên quy định này, quy trình xử lý thường diễn ra qua các bước sau:

• Thương lượng và hòa giải: Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Các bên nên ngồi lại để làm rõ ranh giới và thỏa thuận phương án khắc phục (tháo dỡ phần lấn chiếm hoặc bồi thường giá trị).
• Yêu cầu can thiệp từ chính quyền địa phương: Nếu không thể tự thỏa thuận, bạn có thể gửi đơn kiến nghị lên UBND cấp xã/phường nơi có đất để yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai/xây dựng.
• Khởi kiện tại Tòa án: Trong trường hợp hòa giải tại cơ sở không thành, bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu buộc người hàng xóm phải tháo dỡ phần công trình lấn chiếm, trả lại nguyên trạng bức tường chung.

Lời khuyên pháp lý để tránh tranh chấp

Để tránh những rắc rối pháp lý kéo dài, trước khi tiến hành xây dựng vách chung, các hộ gia đình nên lập văn bản thỏa thuận rõ ràng về vị trí, chiều dày, chi phí đóng góp và quyền sử dụng của mỗi bên. Văn bản này nên có sự chứng kiến của tổ dân phố hoặc được công chứng, chứng thực để làm căn cứ pháp lý vững chắc nếu có tranh chấp xảy ra sau này.

Việc hiểu rõ quyền lợi của mình đối với tài sản chung không chỉ giúp bạn bảo vệ được lợi ích kinh tế mà còn duy trì mối quan hệ láng giềng bền chặt trên cơ sở thượng tôn pháp luật.