Trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp vào nửa cuối năm 2021, hàng loạt cửa hàng, cơ sở kinh doanh phải tạm dừng hoạt động để thực hiện giãn cách xã hội. Doanh thu sụt giảm nghiêm trọng khiến gánh nặng chi phí mặt bằng trở thành bài toán nan giải. Câu hỏi đặt ra là: Liệu bên thuê có quyền tự ý giảm giá thuê hoặc đơn phương thanh toán thiếu tiền thuê với lý do dịch bệnh hay không?

Cửa hàng đóng cửa do dịch bệnh tạo áp lực lớn về chi phí mặt bằng (ảnh minh họa)

Bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mặt bằng

Hợp đồng thuê mặt bằng thực chất là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản được quy định chi tiết tại Mục 5 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là sự xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó:

• Bên cho thuê: Có nghĩa vụ giao mặt bằng đúng tình trạng, đúng thời hạn và đảm bảo quyền sử dụng cho bên thuê.
• Bên thuê: Có nghĩa vụ sử dụng mặt bằng đúng mục đích và quan trọng nhất là phải trả tiền thuê đúng hạn, đúng số lượng đã thỏa thuận.

Về nguyên tắc, mọi sự thay đổi liên quan đến nội dung hợp đồng, đặc biệt là về giá thuê, đều phải dựa trên sự tự nguyện và thống nhất của cả hai bên. Nếu không có thỏa thuận khác, bên thuê không có quyền đơn phương thay đổi mức phí đã ký kết trong hợp đồng ban đầu.

Tự ý giảm giá thuê: Rủi ro vi phạm hợp đồng hiện hữu

Thực tế trong năm 2021, đã có những trường hợp doanh nghiệp lớn đơn phương phát hành công văn thông báo giảm giá thuê và chỉ thanh toán một phần tiền thuê với lý do hỗ trợ dịch bệnh. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, hành vi này tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS), việc bên thuê tự ý thanh toán không đủ số tiền theo hợp đồng mà chưa có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà sẽ bị coi là hành vi thanh toán không đúng, không đủ nghĩa vụ. Điều này đồng nghĩa với việc bên thuê đã vi phạm hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì tiền thuê được trả theo tập quán nơi thanh toán; nếu không có tập quán thì trả khi kết thúc thời hạn thuê.

Như vậy, dù dịch bệnh là khó khăn chung, nhưng bên thuê chỉ có quyền đề xuất chứ không được phép tự ý áp đặt mức giá mới nếu bên cho thuê không chấp thuận.

Việc điều chỉnh giá thuê cần được lập thành văn bản thỏa thuận giữa hai bên (ảnh minh họa)

Giải pháp nào cho bên thuê khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản?

Pháp luật không bỏ mặc bên thuê trong những tình huống ngặt nghèo. Nếu hợp đồng không có điều khoản về miễn giảm do thiên tai, dịch bệnh, bên thuê có thể vận dụng quy định về "Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản".

Cụ thể, tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải hội đủ các điều kiện như: Sự thay đổi do nguyên nhân khách quan; tại thời điểm giao kết các bên không thể lường trước được; việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên...

Trong trường hợp này, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê đàm phán lại hợp đồng. Nếu các bên không thể thỏa thuận được trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

• Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định.
• Sửa đổi hợp đồng để cân bằng lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Chủ nhà có bắt buộc phải giảm giá?

Cần khẳng định rằng, hiện nay không có quy định pháp luật nào bắt buộc cá nhân, tổ chức cho thuê nhà phải giảm giá thuê do dịch bệnh. Việc giảm giá mang tính chất hỗ trợ, chia sẻ rủi ro dựa trên tinh thần thiện chí giữa các bên.

Tuy nhiên, nếu bên thuê nhận thấy không thể tiếp tục duy trì do dịch bệnh (được coi là sự kiện bất khả kháng theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015), họ có thể lựa chọn phương án thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng để hạn chế thiệt hại, thay vì tiếp tục duy trì và tự ý nợ tiền thuê.

Lời khuyên pháp lý: Để tránh các tranh chấp kéo dài và tốn kém tại Tòa án, bên thuê nên chủ động liên hệ, cung cấp các bằng chứng về việc kinh doanh bị ảnh hưởng và đề xuất một lộ trình giảm giá hoặc giãn tiến độ thanh toán hợp lý. Mọi thỏa thuận mới cần được lập thành phụ lục hợp đồng để đảm bảo giá trị pháp lý.