Trong quá trình sử dụng đất lâu dài, việc diện tích thực tế có sự chênh lệch so với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là tình trạng khá phổ biến. Nguyên nhân có thể do sai số trong đo đạc thủ công trước đây hoặc do quá trình sử dụng người dân khai hoang, tôn tạo thêm. Vậy khi muốn chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này, người dân cần xử lý như thế nào để đúng quy định pháp luật năm 2020?

Quy định về xử lý chênh lệch diện tích đất thực tế so với Sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc xử lý khi có sự chênh lệch diện tích được xác định dựa trên yếu tố ranh giới thửa đất:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”

Như vậy, nếu gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định suốt 20 năm, ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp với hàng xóm, phần diện tích "dư thừa" đó sẽ được công nhận vào Sổ đỏ mới mà không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ khi diện tích tăng thêm có thay đổi ranh giới

Trong trường hợp ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với thời điểm cấp sổ lần đầu, việc xử lý sẽ phức tạp hơn. Căn cứ Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục được thực hiện theo Điều 24a Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Trường hợp không vi phạm pháp luật đất đai: Việc xem xét cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích tăng thêm thực hiện theo quy định về công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
• Nghĩa vụ tài chính: Gia đình bạn có thể phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch tăng thêm nếu phần này chưa được cấp giấy tờ hợp lệ trước đó.

Các bước thực hiện để chuyển nhượng an toàn

Để việc chuyển nhượng (hoặc tặng cho) diễn ra thuận lợi, bạn không nên thực hiện hợp đồng ngay khi số liệu trên sổ cũ và thực tế còn vênh nhau. Quy trình chuẩn nên là:

1. Đo đạc địa chính: Thuê đơn vị có chức năng đo đạc lại toàn bộ thửa đất để xác định chính xác tọa độ và diện tích thực tế.
2. Nộp hồ sơ cấp đổi Sổ đỏ: Gửi đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận kèm theo bản trích đo địa chính mới tại Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này sẽ xác nhận, gửi thông tin thuế và trình cấp sổ mới với diện tích thực tế.
3. Ký hợp đồng chuyển nhượng: Sau khi đã có Sổ đỏ mới với diện tích đúng thực tế, lúc này mẹ bạn mới nên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng cho bạn.

Việc làm sạch hồ sơ địa chính trước khi giao dịch không chỉ giúp bạn tránh được các rắc rối về sau mà còn đảm bảo quyền lợi tối đa về diện tích đất sở hữu. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về hồ sơ, hãy liên hệ với các luật sư chuyên ngành để được hỗ trợ chi tiết nhất.