Trong thực tế giải quyết các tranh chấp về thừa kế, ly hôn hay phân chia tài sản chung, việc Tòa án ra bản án quyết định chia quyền sử dụng đất cho các bên là rất phổ biến. Tuy nhiên, không ít trường hợp người dân cầm bản án có hiệu lực pháp luật trên tay nhưng vẫn bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối thủ tục tách thửa. Vậy quy định pháp luật về vấn đề này tại thời điểm năm 2022 như thế nào?

1. Điều kiện tách thửa đất theo quy định chung năm 2022

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, để được tách thửa, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

• Diện tích và kích thước tối thiểu: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải đạt mức tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
• Giấy chứng nhận: Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Tình trạng tranh chấp: Đất không có tranh chấp (ngoại trừ chính tranh chấp đang được Tòa án giải quyết bằng bản án đó).
• Thi hành án: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Thời hạn sử dụng: Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

Trong đó, điều kiện về diện tích tối thiểu là rào cản lớn nhất. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về con số này tùy thuộc vào quy hoạch và quỹ đất.

2. Quy định về diện tích tối thiểu tại TP. Hồ Chí Minh

Tại TP. Hồ Chí Minh, việc tách thửa được điều chỉnh cụ thể bởi Quyết định 60/2017/QĐ-UBND. Theo đó, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và còn lại (sau khi trừ lộ giới) được phân theo 03 khu vực:

3. Tại sao có bản án của Tòa án vẫn không được tách thửa?

Đây là điểm mấu chốt mà nhiều người dân thường thắc mắc. Theo nguyên tắc, bản án của Tòa án có hiệu lực bắt buộc thi hành. Tuy nhiên, trong lĩnh vực đất đai, việc tách thửa còn phải tuân thủ quy hoạch và các quy chuẩn kỹ thuật về hạ tầng, diện tích tối thiểu của địa phương.

Căn cứ khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Không được công chứng, chứng thực, làm thủ tục biến động đất đai đối với trường hợp tách thửa đất mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."

Do đó, nếu bản án tuyên chia một thửa đất thành các phần nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, cơ quan tài nguyên và môi trường có quyền từ chối đăng ký biến động. Trong trường hợp này, các bên phải thực hiện việc phân chia theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa đất (đồng sở hữu) theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

4. Giải pháp khi bị từ chối thủ tục tách thửa

Nếu bạn tin rằng việc từ chối của cơ quan nhà nước là chưa thỏa đáng hoặc có sai sót trong việc áp dụng quy định về lộ giới, quy hoạch, bạn có thể thực hiện các bước sau:

• Khiếu nại hành chính: Gửi đơn khiếu nại đến người đứng đầu cơ quan đã ra thông báo từ chối để yêu cầu xem xét lại quyết định hành chính.
• Khởi kiện hành chính: Khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Việc nắm vững các quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính cũng sẽ giúp bạn chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, tránh việc bị trả hồ sơ nhiều lần do thiếu sót thủ tục.

Lưu ý: Nội dung tư vấn trên áp dụng theo quy định pháp luật tại thời điểm tháng 06/2022. Để được hỗ trợ chính xác nhất cho trường hợp cụ thể của mình, quý khách nên tham khảo ý kiến trực tiếp từ luật sư chuyên trách.