Trong bối cảnh quản lý đất đai tại Việt Nam năm 2019, vấn đề đất lấn, chiếm luôn là một trong những chủ đề nóng hổi và phức tạp nhất. Nhiều hộ gia đình đang sinh sống trên những mảnh đất có nguồn gốc "không rõ ràng" luôn mang trong mình nỗi lo bị thu hồi hoặc không thể giao dịch. Vậy thực tế, đất lấn chiếm có được cấp Sổ đỏ không? Câu trả lời là CÓ, nhưng đi kèm với đó là những điều kiện vô cùng khắt khe được quy định tại Luật Đất đai 2013.

Người dân vui mừng khi đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)

Phân biệt rõ khái niệm lấn đất và chiếm đất theo quy định 2019

Trước khi tìm hiểu về điều kiện cấp Sổ đỏ, người dân cần phân biệt rõ hai hành vi này để đối chiếu với trường hợp của mình:

• Lấn đất: Là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất đang sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng đất hợp pháp liền kề đồng ý.
• Chiếm đất: Là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng đã hết thời hạn mà không được gia hạn.

Dù là lấn hay chiếm, đây đều là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vì những yếu tố lịch sử để lại, Nhà nước vẫn có chính sách xem xét cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp sử dụng đất ổn định từ lâu đời.

Điều kiện tiên quyết để đất lấn chiếm được xem xét cấp Sổ đỏ

Căn cứ vào Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ hội hợp thức hóa chỉ mở ra cho những trường hợp vi phạm trước ngày 01/07/2014. Đối với các hành vi lấn, chiếm sau thời điểm này, pháp luật năm 2019 quy định tuyệt đối không cấp Sổ đỏ và sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính.

1. Thời điểm sử dụng đất và tính ổn định

Người sử dụng đất phải chứng minh được mình đã sử dụng đất ổn định, liên tục vào một mục đích nhất định. Các giấy tờ như biên lai nộp thuế đất hàng năm, đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc các giấy tờ về điện, nước là những bằng chứng quan trọng để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

2. Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất địa phương

Đây là điều kiện mang tính quyết định. Tại thời điểm nộp hồ sơ, diện tích đất lấn chiếm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc xem xét hồ sơ cấp Sổ đỏ đòi hỏi sự đối chiếu kỹ lưỡng với quy hoạch địa phương (ảnh minh họa)

03 trường hợp cụ thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận

Theo hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có 3 nhóm trường hợp điển hình được xem xét:

Trường hợp 1: Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình

Nếu hiện nay quy hoạch đã thay đổi và diện tích đất đó không còn nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh

Đối với đất lấn, chiếm đã được các nông trường, lâm trường bàn giao cho địa phương quản lý, nếu người dân đang sử dụng làm nhà ở ổn định và phù hợp quy hoạch dân cư thì sẽ được xem xét công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 3: Lấn, chiếm đất chưa sử dụng

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng và hiện nay không thuộc quy hoạch cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo rà soát để cấp Giấy chứng nhận cho người dân.

Lời khuyên pháp lý và lưu ý về nghĩa vụ tài chính

Việc hợp thức hóa đất lấn chiếm không đồng nghĩa với việc được cấp Sổ đỏ miễn phí. Người dân cần chuẩn bị tâm lý và tài chính để thực hiện các nghĩa vụ như: nộp tiền sử dụng đất (thường là 50% hoặc 100% giá trị đất tùy thời điểm vi phạm), lệ phí trước bạ và các loại phí đo đạc khác.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi nộp hồ sơ, hãy chủ động lên UBND xã/phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin quy hoạch mới nhất năm 2019. Việc nắm rõ tình trạng quy hoạch sẽ giúp bạn tránh được những phiền hà và chi phí không đáng có trong quá trình làm thủ tục.

Hy vọng bài viết này đã giải đáp thỏa đáng thắc mắc của quý độc giả về vấn đề đất lấn chiếm có được cấp Sổ đỏ không. Hãy luôn tuân thủ pháp luật đất đai để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính mình và gia đình.