Việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư luôn là vấn đề nóng hổi, thường xuyên gây ra những tranh chấp gay gắt giữa cư dân, Ban quản trị và Chủ đầu tư. Một trong những câu hỏi phổ biến nhất mà nhiều người mua nhà đặt ra là: Liệu khi tòa nhà vẫn còn trong thời hạn bảo hành của chủ đầu tư, chúng ta có được phép sử dụng quỹ bảo trì 2% hay không?

Để trả lời thấu đáo vấn đề này, chúng ta cần soi chiếu dưới góc độ của Luật Nhà ở 2014 – văn bản pháp lý chủ chốt điều chỉnh các hoạt động về nhà ở tại Việt Nam hiện nay.

Phân biệt rõ khái niệm Bảo hành và Bảo trì nhà chung cư

Trước hết, cần phải làm rõ hai khái niệm thường bị đánh đồng này. Theo quy định, bảo hành là trách nhiệm của chủ đầu tư đối với các sai sót, hư hỏng do quá trình thi công hoặc chất lượng vật liệu gây ra. Trong khi đó, bảo trì là hoạt động duy trì chất lượng tòa nhà thông qua việc kiểm tra, sửa chữa định kỳ các phần sở hữu chung.

Căn cứ Điều 107 Luật Nhà ở 2014 quy định về bảo trì nhà chung cư như sau:

Điều 107. Bảo trì nhà chung cư

1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 109 của Luật này.

3. Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, quỹ bảo trì (thường là 2% giá trị căn hộ) là khoản tiền do cư dân đóng góp ngay từ khi mua nhà để phục vụ riêng cho việc duy tu, sửa chữa các hạng mục thuộc sở hữu chung của tòa nhà.

Chung cư còn thời hạn bảo hành có được sử dụng quỹ bảo trì không?

Câu trả lời ngắn gọn là: CÓ. Tuy nhiên, việc sử dụng phải tuân thủ đúng mục đích và không được chồng lấn với trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư.

Theo phân tích pháp lý, quỹ bảo trì chung cư được lập ra nhằm phục vụ những vấn đề liên quan đến sở hữu chung. Cụ thể, căn cứ khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở 2014, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không phụ thuộc vào việc tòa nhà còn hay hết thời hạn bảo hành.

Tuy nhiên, cư dân cần lưu ý một điểm mấu chốt: Nếu hạng mục hư hỏng thuộc phạm vi bảo hành (do lỗi xây dựng), Ban quản trị phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm sửa chữa bằng chi phí của họ. Quỹ bảo trì 2% chỉ nên được chi cho các hoạt động bảo trì định kỳ (như bảo dưỡng thang máy, hệ thống PCCC, sơn lại mặt ngoài...) hoặc sửa chữa các hư hỏng phát sinh do quá trình vận hành thông thường mà không thuộc diện bảo hành.

Trong trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung, các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng người. Ngược lại, nếu nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì số tiền này sẽ được dùng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì của nhà chung cư mới sau khi xây dựng lại.

Trách nhiệm của Ban quản trị khi "mở túi" quỹ bảo trì

Vì đây là số tiền lớn và là mồ hôi công sức của hàng trăm, hàng ngàn hộ dân, pháp luật quy định rất chặt chẽ về trách nhiệm của những người quản lý. Căn cứ khoản 3 Điều 109 Luật Nhà ở 2014, trách nhiệm của Ban quản trị được quy định như sau:

3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định tại khoản 2 Điều này và khoản này thì bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

Tóm lại, Ban quản trị cần đảm bảo 3 nguyên tắc vàng:

• Đúng mục đích: Chỉ chi cho các hạng mục sở hữu chung đã được Hội nghị nhà chung cư phê duyệt.
• Minh bạch tài chính: Phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ và thực hiện quyết toán công khai.
• Chịu trách nhiệm cá nhân: Bất kỳ sai phạm nào trong việc chi dùng quỹ bảo trì đều có thể dẫn đến việc bị xử lý hình sự hoặc bồi thường thiệt hại dân sự.

Việc hiểu rõ quyền lợi và trách nhiệm đối với quỹ bảo trì sẽ giúp cư dân giám sát tốt hơn hoạt động của Ban quản trị, đảm bảo môi trường sống an toàn và bền vững cho chính mình.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về việc sử dụng quỹ bảo trì khi chung cư còn thời hạn bảo hành dựa trên quy định pháp luật hiện hành năm 2023. Nếu quý khách còn thắc mắc về các vấn đề liên quan đến quản lý nhà chung cư, hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.