Việc sinh sống tại các khu căn hộ cao tầng đã trở thành xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, mối quan hệ giữa cư dân và đơn vị vận hành thường nảy sinh nhiều thắc mắc, đặc biệt là câu hỏi: Ban quản lý chung cư có quyền gì? Liệu họ có quyền can thiệp sâu vào đời sống của cư dân hay chỉ đơn thuần là đơn vị cung cấp dịch vụ? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết dựa trên các quy định mới nhất của pháp luật hiện hành.

Ban quản lý chung cư là gì? Khi nào bắt buộc phải có?

Thực tế, pháp luật không dùng thuật ngữ "Ban quản lý chung cư" một cách riêng biệt mà gọi đó là Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Đây là tổ chức hoặc doanh nghiệp có năng lực chuyên môn, được ký hợp đồng với Ban quản trị để thực hiện việc quản lý, duy trì hoạt động bình thường của tòa nhà.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 149 Luật Nhà ở 2023, việc có Ban quản lý hay không phụ thuộc vào loại hình chung cư:

• Đối với nhà chung cư có thang máy: Bắt buộc phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành thực hiện.
• Đối với nhà chung cư không có thang máy: Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định tự quản lý hoặc thuê đơn vị chuyên nghiệp.

Để được phép hoạt động, đơn vị này phải đáp ứng các điều kiện khắt khe về nhân sự và kỹ thuật quy định tại Điều 150 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, đội ngũ nhân viên phải có chứng chỉ chuyên môn về điện, nước, phòng cháy chữa cháy và vận hành trang thiết bị tòa nhà.

Quyền hạn của Ban quản lý chung cư theo quy định mới nhất

Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành được quy định cụ thể tại Thông tư 05/2024/TT-BXD. Dưới đây là những quyền hạn cốt lõi mà cư dân cần lưu ý:

1. Quản lý vận hành và bảo trì: Thực hiện các công việc theo hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị. Nếu có đủ năng lực, họ có thể trực tiếp thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà.

2. Ký kết hợp đồng phụ: Ban quản lý có quyền thuê các đơn vị chuyên trách khác (như bảo vệ, vệ sinh, chăm sóc cây cảnh) để tối ưu hóa việc vận hành nhưng phải chịu trách nhiệm giám sát các đơn vị này.

3. Thu phí dịch vụ: Đây là quyền hạn thường gây tranh cãi nhất. Ban quản lý có quyền thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành theo thỏa thuận. Ngoài ra, họ cũng là đơn vị chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

4. Thông báo và hướng dẫn: Ban quản lý có quyền yêu cầu cư dân tuân thủ nội quy, thông báo việc thu nộp kinh phí và hướng dẫn cư dân lắp đặt thiết bị trong phần sở hữu riêng để không làm ảnh hưởng đến kết cấu chung.

5. Báo cáo công khai: Định kỳ hàng năm, đơn vị này phải báo cáo công khai về công tác quản lý tại Hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến góp ý của cư dân để cải thiện chất lượng dịch vụ.

"Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư." - Trích dẫn tinh thần Điều 43 Quy chế kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Ban quản lý chung cư do ai bầu ra?

Một nhầm lẫn phổ biến là cư dân bầu ra Ban quản lý. Thực tế, Ban quản lý không do cư dân bầu ra. Quy trình đúng như sau:

1. Cư dân bầu ra Ban quản trị nhà chung cư (đại diện cho chủ sở hữu).
2. Ban quản trị sau đó sẽ tìm kiếm, lựa chọn và ký hợp đồng với một Đơn vị quản lý vận hành (Ban quản lý).

Như vậy, Ban quản lý là một thực thể kinh doanh độc lập, hoạt động dựa trên hợp đồng dịch vụ. Nếu chất lượng vận hành không đảm bảo, Ban quản trị (dưới sự ủy quyền của Hội nghị nhà chung cư) hoàn toàn có quyền chấm dứt hợp đồng và thuê đơn vị khác thay thế.

Lời khuyên pháp lý cho cư dân

Để đảm bảo quyền lợi của mình, cư dân nên chủ động tham gia các buổi Hội nghị nhà chung cư thường niên. Đây là dịp để bạn trực tiếp đánh giá năng lực của Ban quản lý, yêu cầu giải trình về các khoản thu chi và đóng góp ý kiến về chất lượng sống. Việc nắm vững các quy định tại Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp bạn có tiếng nói trọng lượng hơn trong việc giám sát đơn vị vận hành.