Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động, nhiều giao dịch mua bán căn hộ chung cư vẫn được thực hiện thông qua hình thức "giấy tay" để tiết kiệm thời gian hoặc do vướng mắc về pháp lý dự án. Tuy nhiên, khi giá nhà tăng cao, không ít trường hợp bên bán tìm cách hủy kèo với lý do hợp đồng chưa công chứng nên vô hiệu. Vậy pháp luật hiện hành bảo vệ người mua như thế nào trong tình huống này?

Quy định khắt khe về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, giao dịch mua bán nhà ở là loại giao dịch bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt về mặt hình thức.

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ:

"Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực."

Như vậy, về nguyên tắc chung, một hợp đồng mua bán chung cư chỉ bằng giấy viết tay, chưa qua công chứng hoặc chứng thực thì chưa phát sinh hiệu lực pháp luật. Đây thường là cái cớ để bên bán lợi dụng nhằm chấm dứt giao dịch khi có lợi ích kinh tế lớn hơn từ bên thứ ba.

"Phao cứu sinh" từ quy định thực hiện 2/3 nghĩa vụ

Mặc dù hình thức là bắt buộc, nhưng pháp luật dân sự Việt Nam vẫn mở ra một hướng đi công bằng nhằm bảo vệ bên thiện chí trong giao dịch. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

"Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Áp dụng vào tình huống thực tế: Nếu người mua đã thanh toán 3 tỷ đồng trên tổng số 3,5 tỷ đồng (tương đương khoảng 85% giá trị hợp đồng), thì điều kiện "đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ" đã được thỏa mãn. Lúc này, dù bên bán có muốn lật kèo với lý do chưa công chứng, người mua vẫn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.

Bên bán có bắt buộc phải giao nhà?

Khi Tòa án đã ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo quy định nêu trên, hợp đồng viết tay lúc này có giá trị pháp lý tương đương với hợp đồng đã được công chứng. Bên bán có nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện các cam kết đã thỏa thuận, bao gồm việc bàn giao nhà và phối hợp hoàn tất thủ tục sang tên.

Nếu bên bán vẫn cố tình không giao nhà, người mua có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án can thiệp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quá trình tố tụng tại Tòa án có thể kéo dài và tốn kém chi phí, do đó việc tìm hiểu kỹ pháp lý và thực hiện công chứng ngay từ đầu luôn là phương án tối ưu nhất.

Lời khuyên pháp lý: Để tránh các tranh chấp kéo dài, người mua nên thực hiện giao dịch tại các văn phòng công chứng có uy tín. Trong trường hợp bất khả kháng phải ký giấy tay, hãy đảm bảo việc thanh toán được thực hiện qua ngân hàng và có biên bản giao nhận rõ ràng để làm căn cứ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ trước Tòa án.