Xác định tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng

Trong quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài, việc xác định quyền sở hữu đối với bất động sản là bước tiên quyết để biết giao dịch có cần sự đồng ý của cả hai bên hay không. Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong thời kỳ hôn nhân.

Đặc biệt, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc mua bằng tài sản riêng. Ngược lại, Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản riêng gồm tài sản mỗi người có trước khi kết hôn hoặc được tặng cho, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân.

Quy định về việc định đoạt bất động sản là tài sản chung

Nếu mảnh đất được xác định là tài sản chung (dù chỉ đứng tên vợ trên Giấy chứng nhận), việc chuyển nhượng bắt buộc phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 nêu rõ:

"2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Như vậy, về nguyên tắc, người vợ không thể tự ý ký hợp đồng bán đất mà không có sự đồng ý của người chồng nước ngoài. Nếu tự ý thực hiện, giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.

Chồng ở nước ngoài thì làm thủ tục bán đất như thế nào?

Đây là tình huống phổ biến khi người chồng không thể về Việt Nam để trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Giải pháp pháp lý tối ưu nhất là người chồng thực hiện Hợp đồng ủy quyền cho người vợ hoặc một người thứ ba tại Việt Nam thay mặt mình thực hiện giao dịch.

Căn cứ Điều 78 Luật Công chứng 2014, người chồng có thể đến Cơ quan đại diện ngoại giao hoặc Cơ quan lãnh sự của Việt Nam tại nước sở tại để công chứng văn bản ủy quyền. Quy trình cụ thể như sau:

• Bước 1: Người chồng lập văn bản ủy quyền (nội dung đồng ý bán đất và ủy quyền cho vợ ký tên) tại Đại sứ quán/Lãnh sự quán Việt Nam ở nước ngoài.
• Bước 2: Gửi bản gốc văn bản đã công chứng về Việt Nam.
• Bước 3: Người vợ mang văn bản này đến tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch

Trong trường hợp người vợ khẳng định đây là tài sản riêng (ví dụ: mua bằng tiền riêng, được bố mẹ đẻ tặng cho riêng), người vợ cần cung cấp các chứng cứ chứng minh theo quy định pháp luật. Nếu không có căn cứ chứng minh là tài sản riêng, theo khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản đó mặc nhiên được coi là tài sản chung.

Ngoài ra, các văn bản từ nước ngoài gửi về cần được hợp pháp hóa lãnh sự (trừ trường hợp được miễn) và dịch thuật công chứng sang tiếng Việt để có giá trị sử dụng tại các cơ quan chức năng Việt Nam. Việc nắm vững các quy định này giúp người dân tránh được các rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả hai bên vợ chồng trong các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài.