Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những phương thức phổ biến để cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, bên cạnh các lợi ích về kinh tế, người góp vốn thường đối mặt với những thắc mắc pháp lý quan trọng: Liệu việc đưa "Sổ đỏ" vào công ty có làm phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ ngay lập tức? Dưới đây là những giải đáp chi tiết dựa trên quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn hiện hành.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải đóng thuế TNCN?

Theo quy định tại điểm d khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Tuy nhiên, một điểm đặc biệt mà người dân cần lưu ý là cơ chế "hoãn thuế". Cụ thể, tại khoản 10 Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Cá nhân góp vốn bằng phần vốn góp, bằng chứng khoán, bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp cá nhân khai và nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn và thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản khi chuyển nhượng.

Như vậy, tại thời điểm bạn mang quyền sử dụng đất đi góp vốn, bạn chưa phải nộp thuế ngay. Nghĩa vụ này chỉ thực sự phát sinh khi bạn thực hiện các hành vi như rút vốn khỏi công ty, chuyển nhượng phần vốn góp đó cho người khác hoặc khi doanh nghiệp giải thể.

Lệ phí trước bạ: Được miễn hay phải nộp?

Đây là tin vui cho các nhà đầu tư. Việc chuyển quyền sử dụng đất từ cá nhân sang pháp nhân (công ty) trong trường hợp góp vốn được hưởng chính sách ưu đãi về lệ phí trước bạ. Căn cứ theo điểm a khoản 17 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ:

• Tổ chức, cá nhân đem tài sản của mình góp vốn vào doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã.
• Doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã giải thể, phân chia hoặc rút vốn cho tổ chức, cá nhân thành viên đã góp trước đây.

Do đó, khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ cá nhân sang tên công ty để ghi nhận vốn góp, bạn sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ.

Điều kiện và thủ tục góp vốn theo Luật Đất đai 2024

Để việc góp vốn diễn ra hợp pháp, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện khắt khe tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:

• Phải có Giấy chứng nhận: Quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ/sổ hồng hợp lệ.
• Đất không có tranh chấp: Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực.
• Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng: Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Theo quy định của pháp luật tố tụng.

Về mặt thủ tục, các bên cần lập hợp đồng góp vốn có công chứng hoặc chứng thực, sau đó thực hiện đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn sẽ do các bên thỏa thuận hoặc thuê tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện.

Lời khuyên pháp lý: Dù được hoãn thuế TNCN và miễn lệ phí trước bạ, nhưng việc định giá đất khi góp vốn cần được thực hiện minh bạch để tránh các rủi ro về thuế thu nhập doanh nghiệp sau này hoặc tranh chấp giữa các cổ đông. Hãy đảm bảo hồ sơ pháp lý của thửa đất hoàn toàn "sạch" trước khi tiến hành giao dịch.