Việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) là mong mỏi của mọi người dân. Tuy nhiên, bên cạnh niềm vui sở hữu tài sản hợp pháp, nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là tiền sử dụng đất, luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Tùy vào nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, mức nộp tiền sử dụng đất sẽ có sự khác biệt đáng kể.

Dưới đây là tổng hợp chi tiết 5 trường hợp phổ biến nhất mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2021:

1. Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

Đây là trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng trên giấy tờ đó chưa xác nhận việc đã nộp tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013, các đối tượng sau phải nộp tiền nếu chưa nộp:

• Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành.
• Người đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

2. Cấp Sổ cho đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ

Đối với những mảnh đất cha ông để lại hoặc khai phá từ lâu nhưng không may bị thất lạc hoặc không có giấy tờ hợp lệ, pháp luật vẫn tạo điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng có quy định khắt khe về tiền sử dụng đất để tránh trục lợi.

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, nếu đất không có vi phạm pháp luật đất đai (theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

• Trong hạn mức: Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức công nhận.
• Vượt hạn mức: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp Sổ.

Tuy nhiên, nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có hành vi vi phạm (như lấn chiếm), mức nộp sẽ tăng lên: nộp 50% trong hạn mức và 100% đối với phần diện tích vượt hạn mức.

3. Cấp Sổ cho đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 không có giấy tờ

Giai đoạn này, quy định về tiền sử dụng đất có phần nghiêm ngặt hơn so với giai đoạn trước năm 1993. Theo Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

• Trường hợp không vi phạm: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở và 100% đối với diện tích vượt hạn mức.
• Trường hợp có vi phạm (lấn, chiếm...): Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 100% theo giá đất cụ thể đối với diện tích vượt hạn mức.

Ví dụ: Ông A sử dụng đất từ năm 1998, diện tích 200m2 (hạn mức 150m2). Nếu không vi phạm, ông A nộp 50% tiền cho 150m2 và 100% tiền cho 50m2 còn lại.

4. Đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Đây là trường hợp các cơ quan, tổ chức không có chức năng giao đất (như UBND cấp xã, Ban quản lý dự án...) đã thực hiện việc giao đất cho người dân. Mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này phụ thuộc rất lớn vào việc người dân đã nộp tiền cho cơ quan giao đất hay chưa và thời điểm giao đất cụ thể.

Thông thường, nếu đã nộp tiền và có giấy tờ chứng minh, người dân sẽ được khấu trừ hoặc miễn nộp tùy theo giai đoạn quy định tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

5. Đất giao trái thẩm quyền hoặc vi phạm từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Đây là nhóm đối tượng được bổ sung và làm rõ bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP. Theo khoản 4 Điều 2 của Nghị định này:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai hoặc đất được giao không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, nếu nay phù hợp với quy hoạch và được xét cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp Sổ.

Lưu ý quan trọng: Nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì số tiền đó sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức trừ không vượt quá số tiền phải nộp.

Lời khuyên pháp lý

Tiền sử dụng đất thường là khoản chi phí lớn nhất khi làm Sổ đỏ. Người dân cần chủ động kiểm tra lại nguồn gốc đất, các loại giấy tờ hiện có và đối chiếu với bảng giá đất của địa phương để dự toán ngân sách. Trong trường hợp khó khăn về tài chính, người dân có thể làm thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP để được cấp Sổ trước và trả nợ dần trong vòng 05 năm.