Chính phủ vừa chính thức ban hành Nghị định số 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu 2023 về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Đây được xem là một bước đi pháp lý quan trọng, tháo gỡ nhiều nút thắt trong việc thu hút nguồn lực xã hội hóa và chuẩn hóa quy trình lựa chọn nhà đầu tư tại Việt Nam.

Nghị định này sẽ chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 21/8/2026, thay thế hoặc bổ sung các quy định trước đây nhằm bảo đảm tính đồng bộ với hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là Luật Đất đai 2024.

Những Dự Án Đầu Tư Kinh Doanh Nào Bắt Buộc Phải Đấu Thầu?

Một trong những nội dung cốt lõi của Nghị định 274/2026/NĐ-CP là việc xác định rõ ràng, minh bạch các dự án đầu tư kinh doanh thuộc diện phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định, các dự án này được chia thành ba nhóm chính:

• Dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024.
• Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024.
• Dự án đầu tư không sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực và không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Để tạo thuận lợi cho việc áp dụng trong thực tế, Nghị định đã liệt kê chi tiết các loại công trình cụ thể thuộc diện phải đấu thầu có sử dụng đất, bao gồm: công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt; công trình cấp nước sạch; xây dựng chợ; trạm dừng nghỉ đường bộ; cảng hàng không mới; các dự án thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường (khuyến khích xã hội hóa khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm); dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; và dự án điện lực.

Đặc biệt, đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, Nghị định quy định cụ thể những trường hợp thuộc diện phải đấu thầu như dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 hoặc dự án thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Các Trường Hợp Ngoại Lệ: Khi Nào Không Phải Tổ Chức Đấu Thầu?

Bên cạnh việc siết chặt quy định đấu thầu để bảo đảm tính cạnh tranh, công bằng, Nghị định 274/2026/NĐ-CP cũng làm rõ một số trường hợp ngoại lệ không phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm tối ưu hóa thời gian và chi phí cho xã hội:

1. Dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
2. Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 nhưng nhà đầu tư chủ động lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
3. Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án đầu tư và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trong đó Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Chính Sách Ưu Đãi Hấp Dẫn Cho Nhà Đầu Tư Công Nghệ Cao

Nhằm khuyến khích các doanh nghiệp dịch chuyển dòng vốn vào các lĩnh vực công nghệ cao, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, Nghị định mới đã thiết lập một cơ chế ưu đãi vô cùng hấp dẫn khi đánh giá hồ sơ dự thầu:

"Nhà đầu tư có giải pháp ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, công nghệ thân thiện với môi trường, kỹ thuật hiện có tốt nhất nhằm giảm thiểu ô nhiễm môi trường đối với dự án thuộc nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường mức độ cao được hưởng mức ưu đãi lên tới 5% khi đánh giá hồ sơ dự thầu."

Bên cạnh đó, mức ưu đãi 5% cũng được áp dụng đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp khoa học và công nghệ; doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo; trung tâm đổi mới sáng tạo; doanh nghiệp công nghệ chiến lược hoặc cơ sở ươm tạo công nghệ cao. Đối với các nhà đầu tư cam kết chuyển giao công nghệ thuộc danh mục khuyến khích hoặc nhà đầu tư nước ngoài cam kết chuyển giao công nghệ cho đối tác trong nước, mức ưu đãi được xác định là 2%.

Quy Trình, Thủ Tục Lựa Chọn Nhà Đầu Tư Theo Quy Định Mới

Nghị định quy định chi tiết quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư đối với từng phương thức đấu thầu cụ thể. Đối với dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Đấu thầu 2023, quy trình gồm 6 bước chặt chẽ:

1. Công bố dự án đầu tư kinh doanh;
2. Chuẩn bị đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
3. Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
4. Đánh giá hồ sơ dự thầu;
5. Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư;
6. Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng dự án.

Đối với các dự án có yêu cầu đặc thù phát triển kinh tế - xã hội của ngành, vùng, địa phương nhưng chưa xác định được cụ thể tiêu chuẩn về kỹ thuật, xã hội, môi trường, áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo phương thức hai giai đoạn một túi hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều 35 Luật Đấu thầu 2023, quy trình sẽ được thực hiện qua hai giai đoạn chuẩn bị và tổ chức đấu thầu riêng biệt nhằm tìm ra phương án tối ưu nhất.

Lời Khuyên Thiết Thiết Thực Cho Các Nhà Đầu Tư

Với việc ban hành Nghị định 274/2026/NĐ-CP, hành lang pháp lý về lựa chọn nhà đầu tư đã trở nên rõ ràng và minh bạch hơn bao giờ hết. Để chủ động đón đầu các cơ hội đầu tư lớn từ ngày 21/8/2026, các doanh nghiệp cần lưu ý:

• Chủ động rà soát năng lực: Đặc biệt là năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự và khả năng ứng dụng công nghệ cao để tận dụng tối đa các chính sách ưu đãi (lên đến 5%).
• Theo dõi sát sao thông tin công bố: Các dự án đầu tư kinh doanh sẽ được công bố công khai trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia và các hệ thống thông tin liên quan. Việc tiếp cận thông tin sớm sẽ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu chất lượng.
• Nghiên cứu kỹ quy định chuyển tiếp: Đối với các dự án đang trong quá trình chuẩn bị hoặc tổ chức lựa chọn nhà đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực, cần đối chiếu kỹ các quy định chuyển tiếp để tránh rủi ro pháp lý phát sinh.