Trong thực tế quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, không hiếm trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nhưng trong tay chỉ có các loại giấy tờ cũ mang tên người chủ trước đó. Đây thường là kết quả của việc mua bán bằng giấy viết tay, tặng cho hoặc thừa kế nhưng chưa kịp thực hiện thủ tục sang tên qua nhiều thời kỳ. Bước sang năm 2025, với việc Luật Đất đai 2024 đã đi vào cuộc sống, quy định về việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho những trường hợp này đã trở nên rõ ràng và thuận lợi hơn rất nhiều.

Căn cứ pháp lý cho phép cấp Sổ đỏ khi giấy tờ ghi tên người khác

Theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất ổn định và sở hữu một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đặc biệt, đối với trường hợp giấy tờ mang tên người khác, khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ bối cảnh xử lý như sau:

“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, chìa khóa để bạn có thể đứng tên trên Sổ đỏ trong trường hợp này chính là sự kết hợp giữa giấy tờ đất cũ và giấy tờ chuyển quyền (như hợp đồng mua bán viết tay, giấy tặng cho...) cùng điều kiện tiên quyết là đất không có tranh chấp.

Danh mục các loại giấy tờ đất làm căn cứ xét duyệt

Để được áp dụng quy định nêu trên, người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 hoặc các mốc thời gian cụ thể khác quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của các thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời...
• Các loại giấy tờ thuộc chế độ cũ như: Bằng khoán điền thổ, Văn tự đoạn mãi bất động sản, Giấy phép xây cất nhà ở...
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
• Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà đất được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
• Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo quy hoạch.

Việc đa dạng hóa các loại giấy tờ làm căn cứ cho thấy nỗ lực của Nhà nước trong việc tháo gỡ khó khăn cho người dân, giúp hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho những mảnh đất có nguồn gốc lịch sử phức tạp.

Nghĩa vụ tài chính khi cấp Sổ đỏ trường hợp này

Một vấn đề mà người dân đặc biệt quan tâm là chi phí. Khi thực hiện cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ ghi tên người khác, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cụ thể, việc nộp tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo hướng dẫn tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về mức thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp có giấy tờ nhưng ghi tên người khác. Tùy thuộc vào thời điểm sử dụng đất và loại giấy tờ bạn đang sở hữu, cơ quan thuế sẽ tính toán mức nộp phù hợp với bảng giá đất hiện hành tại địa phương.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Nếu bạn đang ở trong tình huống này, hãy thực hiện ngay các bước sau để bảo vệ quyền lợi của mình:

1. Rà soát hồ sơ: Tập hợp tất cả các giấy tờ gốc liên quan đến mảnh đất, bao gồm cả các biên lai nộp thuế đất hàng năm (nếu có).
2. Xác nhận tình trạng tranh chấp: Liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất để tìm hiểu xem mảnh đất có đang nằm trong danh sách tranh chấp hay quy hoạch treo hay không.
3. Thực hiện thủ tục: Nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa cấp huyện.

Việc chậm trễ trong việc hợp thức hóa giấy tờ có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có khi thực hiện các giao dịch thế chấp, chuyển nhượng hoặc khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.

Nếu còn vấn đề vướng mắc về quy trình hoặc cách tính tiền sử dụng đất, bạn đọc vui lòng liên hệ tổng đài 1900.6192 để được các chuyên gia pháp luật hỗ trợ tư vấn chi tiết.