Việc quản lý và vận hành nhà chung cư luôn là vấn đề "nóng" với hàng loạt tranh chấp về phí bảo trì, không gian chung hay an ninh trật tự. Để chuẩn hóa hoạt động này, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 05/2024/TT-BXD. Trong đó, quy định về bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Điều 6 của Quy chế kèm theo được xem là bước tiến quan trọng nhằm minh bạch hóa quyền lợi và trách nhiệm của các bên.

Bản nội quy nhà chung cư: Không chỉ là "tờ giấy dán tường"

Theo quy định mới, mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng. Đây không đơn thuần là những quy tắc ứng xử thông thường mà là văn bản pháp lý có tính ràng buộc cao đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và cả khách ra vào.

Cụ thể, tại Điều 6 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, bản nội quy phải bao gồm các nội dung cốt lõi sau:

• An ninh và Văn hóa: Các quy định về bảo đảm vệ sinh môi trường, văn hóa ứng xử, an ninh trật tự và các hành vi bị nghiêm cấm.
• Sở hữu chung - riêng: Quy tắc sử dụng phần diện tích chung; quy trình sửa chữa hư hỏng hoặc thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng.
• An toàn cháy nổ: Đây là nội dung bắt buộc phải có nhằm đảm bảo tính mạng và tài sản cho cư dân.
• Tài chính minh bạch: Nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì, phí quản lý vận hành và các biện pháp xử lý nếu không thực hiện nghĩa vụ.

Trách nhiệm của chủ đầu tư và Ban quản trị: Ai làm gì?

Một trong những điểm mới đáng chú ý là sự phân định trách nhiệm rõ ràng theo từng giai đoạn của tòa nhà. Nếu chung cư chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư sẽ là đơn vị "cầm trịch".

"Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy, đính kèm vào hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ và phải công bố công khai tại khu vực sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang hoặc khu vực lễ tân."

Tuy nhiên, quyền quyết định cuối cùng vẫn thuộc về cư dân. Khi Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức, các chủ sở hữu có quyền xem xét, sửa đổi hoặc bổ sung nội quy cho phù hợp với đặc thù riêng của tòa nhà, miễn là không trái với quy định của pháp luật về nhà ở.

Lời khuyên cho cư dân

Việc nắm rõ nội quy không chỉ giúp cư dân bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình mà còn góp phần xây dựng một cộng đồng văn minh. Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà, người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản nội quy này để tránh những rắc rối pháp lý về sau.

Quý độc giả có thể tra cứu toàn văn Thông tư 05/2024/TT-BXD để nắm rõ các quy định chi tiết khác về quản lý nhà chung cư.