Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (hay còn gọi là mua nhà "trên giấy") luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro về tiến độ và pháp lý. Để thắt chặt quản lý và bảo vệ quyền lợi tối đa cho người dân, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành quy định mới liên quan đến việc xác định số dư bảo lãnh ngân hàng đối với loại hình bất động sản này.

Bước ngoặt mới trong quản lý bảo lãnh bất động sản

Kể từ ngày 10/12/2024, Thông tư 49/2024/TT-NHNN chính thức có hiệu lực, sửa đổi và bổ sung một số điều của Thông tư 11/2022/TT-NHNN. Điểm đáng chú ý nhất chính là cách thức xác định và ghi nhận số dư bảo lãnh đối với các dự án nhà ở.

Quy định chi tiết về số dư bảo lãnh từ 10/12/2024

Theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN (sửa đổi khoản 8 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN), số dư bảo lãnh được xác định cụ thể như sau:

- Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với từng bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư 11/2022/TT-NHNN;
- Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm chủ đầu tư thông báo với bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Sự khác biệt so với quy định hiện hành

So với quy định cũ, điểm mới nằm ở việc làm rõ thời điểm ghi nhận số dư. Trước đây, thời điểm này được tính từ khi chủ đầu tư thông báo với ngân hàng số tiền nhận ứng trước kể từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực. Quy định mới yêu cầu sự chính xác tuyệt đối về số tiền và thời điểm nhận ứng trước, đồng thời mở rộng phạm vi bao gồm cả "các khoản tiền khác" theo hợp đồng.

Trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư

Pháp luật hiện nay quy định rất nghiêm ngặt về tính trung thực trong báo cáo của doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của khách hàng cho bên bảo lãnh (ngân hàng).

Việc thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền phải được thực hiện định kỳ trong tháng, nhưng tuyệt đối không được muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng. Điều này giúp ngân hàng kiểm soát chặt chẽ dòng tiền và đảm bảo năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi có sự cố xảy ra.

Đối với người mua nhà, quy định này mang lại sự an tâm hơn khi dòng tiền thanh toán cho chủ đầu tư được giám sát chặt chẽ qua hệ thống bảo lãnh ngân hàng, giảm thiểu rủi ro mất trắng tài sản khi dự án gặp vấn đề.