Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) đã mang đến một luồng gió mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, đi kèm với những nới lỏng về điều kiện cấp Giấy chứng nhận, pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ các trường hợp bị khước từ quyền lợi này.

1. Điểm mặt 7 trường hợp đất không được cấp Sổ đỏ từ 01/8/2024

Theo quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp sau:

• Đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích công ích: Đây là quỹ đất do UBND cấp xã quản lý, nhằm phục vụ các nhu cầu chung của địa phương.
• Đất được giao để quản lý: Các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 như đất hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất sông ngòi, quỹ đất đã thu hồi... sẽ không được cấp Sổ cho người đang quản lý.
• Đất thuê, thuê lại: Trừ trường hợp thuê đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp có kết cấu hạ tầng đồng bộ.
• Đất nhận khoán: Tuy nhiên, nếu là đất nông, lâm trường sử dụng ổn định trước 01/02/2015 thì vẫn có cơ hội được xem xét theo điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024.
• Đất đã có quyết định thu hồi: Trừ khi quyết định này đã quá 03 năm mà không thực hiện.
• Đất đang có tranh chấp, kê biên: Hoặc đang bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án.
• Tổ chức được giao đất không thu tiền: Để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

"Điều 151. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất..."

2. Tài sản gắn liền với đất nào bị "từ chối" cấp Sổ?

Không chỉ có đất, các tài sản trên đất cũng phải đáp ứng những tiêu chuẩn khắt khe. Khoản 2 Điều 151 liệt kê các loại tài sản không được cấp Sổ hồng như: Nhà ở tạm thời (tranh, tre, nứa, lá), công trình xây dựng sau khi đã có lệnh cấm, hoặc tài sản không phù hợp với quy hoạch đã phê duyệt.

3. Diện tích tối thiểu và cơ hội cho đất "nhỏ hẹp"

Một tin vui cho người dân là đối với việc cấp Sổ đỏ lần đầu theo các Điều 137, Điều 138 và Điều 140, Luật không đặt ra yêu cầu về diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện tách thửa, bắt buộc phải tuân thủ quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu theo Điều 220.

Đặc biệt, Điều 146 Luật Đất đai 2024 vẫn mở ra cơ hội cho những thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nếu nó đã tồn tại từ trước khi quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực.

Việc nắm rõ các quy định này không chỉ giúp người dân tránh được những rủi ro pháp lý mà còn giúp quá trình làm thủ tục hành chính trở nên thuận lợi và nhanh chóng hơn.