Ngày 15/10/2007, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Đây được xem là một "cú hích" pháp lý quan trọng nhằm chuyên nghiệp hóa thị trường bất động sản Việt Nam, vốn đang trong giai đoạn phát triển nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bước ngoặt mới cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang hội nhập sâu rộng sau khi gia nhập WTO, thị trường bất động sản trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư. Tuy nhiên, sự thiếu hụt các quy định chi tiết đã dẫn đến tình trạng "vàng thau lẫn lộn". Việc ban hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP không chỉ cụ thể hóa các điều khoản của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 mà còn thiết lập một "luật chơi" minh bạch, công bằng cho tất cả các chủ thể tham gia.

Điều kiện về vốn pháp định: "Sàng lọc" doanh nghiệp đủ năng lực

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị định này là quy định về vốn pháp định. Theo đó, các tổ chức, cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện về tài chính tối thiểu.

Quy định vốn 6 tỷ đồng và xác nhận vốn

Cụ thể, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Đây là con số được tính toán để đảm bảo doanh nghiệp có đủ nguồn lực ban đầu để vận hành và chịu trách nhiệm về các giao dịch giá trị lớn. Việc xác nhận vốn pháp định sẽ được thực hiện theo các quy định hiện hành về doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh tại thời điểm năm 2007.

Năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án

Nghị định cũng phân loại rõ mức vốn sở hữu tối thiểu đối với từng loại hình dự án:

• Dự án khu đô thị mới và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt.
• Dự án khu nhà ở:
  • Quy mô dưới 20 ha: Vốn sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư.
  • Quy mô từ 20 ha trở lên: Vốn sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư.

Siết chặt hoạt động môi giới và định giá qua hệ thống chứng chỉ

Để nâng cao chất lượng dịch vụ và bảo vệ người tiêu dùng, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua đào tạo và có chứng chỉ hành nghề.

Điều kiện cấp chứng chỉ và đào tạo bắt buộc

Cá nhân muốn được cấp chứng chỉ môi giới hoặc định giá bất động sản phải đáp ứng các tiêu chuẩn:

• Không phải là cán bộ, công chức nhà nước (để tránh xung đột lợi ích).
• Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn theo chương trình khung của Bộ Xây dựng.
• Riêng đối với chứng chỉ định giá bất động sản, yêu cầu bắt buộc phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học.

Lộ trình chuyển đổi và bổ sung nhân sự đến năm 2009

Nhận thức được việc áp dụng ngay lập tức có thể gây xáo trộn, Chính phủ đã đưa ra một lộ trình chuyển tiếp tại Điều 24:

“Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về bất động sản, dịch vụ bất động sản phải bổ sung đủ người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 01/01/2009. Từ ngày Nghị định này có hiệu lực đến hết 31/12/2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, nhưng chậm nhất ngày 31/12/2008, phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo quy định.”

Quy định về huy động vốn ứng trước: Bảo vệ quyền lợi khách hàng

Một điểm cực kỳ quan trọng khác là việc kiểm soát hình thức huy động vốn ứng trước cho các công trình hình thành trong tương lai. Nghị định quy định việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần và phải phù hợp với tiến độ xây dựng thực tế. Lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tránh tình trạng "dự án trên giấy" lừa đảo khách hàng.

Với những quy định chặt chẽ này, Nghị định 153/2007/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ thanh lọc thị trường, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém và tạo dựng niềm tin cho nhà đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới.