Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một ngưỡng cửa thay đổi mang tính lịch sử. Kể từ ngày 15/8/2025, khái niệm "khung giá đất" vốn đã tồn tại nhiều thập kỷ sẽ chính thức lùi vào quá khứ, nhường chỗ cho cơ chế định giá đất sát với giá thị trường. Đây không chỉ là một thay đổi về mặt kỹ thuật pháp lý mà còn là lời giải cho những nút thắt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và khơi thông nguồn lực đất đai.

Chính thức bãi bỏ khung giá đất từ ngày 15/8/2025

Sự thay đổi này được cụ thể hóa tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, các quy định về khung giá đất cũ sẽ chính thức hết hiệu lực thi hành. Cụ thể, tại Điều 9 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định:

"1. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
2. Các quy định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:
a) Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất;..."

Việc bãi bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Chính phủ sẽ không còn ban hành mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất theo định kỳ 5 năm một lần. Thay vào đó, các địa phương sẽ tự xây dựng bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường, giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản.

Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024

Song song với việc bãi bỏ khung giá đất, Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một hành lang pháp lý mới về việc xác định giá đất cụ thể. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch liên quan đến Nhà nước và người dân.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể sẽ được áp dụng trong các trường hợp trọng yếu sau:

• Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi được Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.
• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá).
• Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội.

Tác động thực tế: Người dân và doanh nghiệp được lợi gì?

Việc chuyển dịch từ khung giá đất sang giá đất cụ thể sát thị trường mang lại nhiều kỳ vọng tích cực. Đối với người dân có đất bị thu hồi, mức bồi thường sẽ thỏa đáng hơn, giảm thiểu tình trạng khiếu nại kéo dài. Đối với các nhà đầu tư, việc xác định chi phí đất đai rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, tránh tình trạng "tắc nghẽn" do không thỏa thuận được giá đền bù.

Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra thách thức cho các cơ quan quản lý trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chính xác và đội ngũ tư vấn định giá độc lập, khách quan. Lời khuyên cho người dân và doanh nghiệp là cần chủ động cập nhật các quy định mới tại địa phương để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong giai đoạn chuyển tiếp này.