Với việc Nghị định 147/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 07/5/2026, hàng loạt dự án bất động sản "đắp chiếu" nhiều năm qua do vướng mắc pháp lý đã nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm. Đây là bước đi quyết liệt của Chính phủ nhằm triển khai Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội, tập trung xử lý dứt điểm các sai phạm trong quản lý đất đai và đầu tư để khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

Sứ mệnh tháo gỡ "nút thắt" cho các dự án tồn đọng

Trong bối cảnh nhiều dự án lớn tại các tỉnh, thành phố trọng điểm bị đình trệ do các kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án, Nghị định 147/2026/NĐ-CP ra đời như một "liều thuốc đặc trị". Nghị định tập trung hướng dẫn thực hiện các cơ chế đặc thù đối với ba nhóm dự án chính:

• Dự án đã được cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định pháp luật.
• Dự án có vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, quản lý và sử dụng đất.
• Dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi không đúng trường hợp quy định.

Quy trình xử lý dự án cấp Giấy chứng nhận sai quy định

Theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 của Nghị định, Sở Xây dựng đóng vai trò chủ trì rà soát các điều kiện xử lý. Sau khi rà soát, cơ quan này sẽ trình Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất trong Giấy chứng nhận đã cấp để phù hợp với quy hoạch hiện tại.

Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024 và chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính toán nghĩa vụ tài chính bổ sung. Để đảm bảo tính minh bạch, Văn phòng đăng ký đất đai phải thực hiện đăng công khai thông tin các Giấy chứng nhận thuộc diện xử lý 03 lần trên các phương tiện thông tin đại chúng, mỗi lần cách nhau 30 ngày.

Công thức xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung

Một trong những điểm đáng chú ý nhất tại Điều 5 là công thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung (TBS):

TBS = T1 - T2

Trong đó:

• T1: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo mục đích sử dụng đất sau khi đã điều chỉnh theo quy hoạch.
• T2: Khoản tiền tính theo mục đích sử dụng đất đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận trước đó.

Việc xác định rõ ràng công thức này giúp doanh nghiệp chủ động được phương án tài chính để tiếp tục triển khai dự án.

Tháo gỡ cho dự án vi phạm lựa chọn nhà đầu tư

Đối với các dự án có sai phạm về trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư hoặc quản lý đất đai, Điều 6 quy định Sở Tài chính sẽ chủ trì rà soát. Nếu dự án đáp ứng đủ các điều kiện về quy hoạch và năng lực triển khai, UBND cấp tỉnh có thể quyết định tiếp tục giao đất, cho thuê đất để nhà đầu tư hoàn thiện dự án, tránh lãng phí tài nguyên đất đai đã đầu tư hạ tầng.

Tương tự, tại Điều 9, các dự án nằm trên khu đất bị thu hồi sai quy định cũng được mở ra cơ hội tiếp tục thực hiện sau khi cơ quan chức năng rà soát và xác nhận sự phù hợp với định hướng phát triển của địa phương.

Lời kết và khuyến nghị cho nhà đầu tư

Nghị định 147/2026/NĐ-CP không chỉ là văn bản tháo gỡ khó khăn mà còn thể hiện tinh thần đồng hành của Nhà nước cùng doanh nghiệp. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần chủ động phối hợp với các Sở, ngành địa phương để rà soát hồ sơ pháp lý, chuẩn bị nguồn lực tài chính nộp bổ sung để sớm đưa dự án trở lại hoạt động, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.