Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ với sự ra đời của hàng loạt văn bản hướng dẫn mới, vấn đề thẩm quyền giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp (KCN) đầu tư bằng ngân sách Nhà nước đang trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư và cơ quan quản lý địa phương. Những lo ngại về sự chồng chéo giữa các Nghị định ban hành trong giai đoạn 2024-2026 đã đặt ra câu hỏi lớn: Liệu UBND cấp tỉnh có còn giữ vai trò quyết định?

Ma trận pháp lý từ Nghị định 102 đến Nghị định 49

Theo ghi nhận thực tế tính đến tháng 5/2026, các địa phương đang gặp lúng túng khi đối chiếu các quy định về phân cấp thẩm quyền. Cụ thể, Điều 202 Luật Đất đai 2024 đã xác lập nguyên tắc Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp. Tuy nhiên, đối với các KCN đặc thù được đầu tư bằng vốn ngân sách, quy trình này lại phức tạp hơn nhiều.

Tại khoản 11 Điều 112 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Chính phủ quy định rõ: Trường hợp KCN được đầu tư bằng ngân sách nhà nước mà trước ngày 01/8/2024 đã được giao cho tổ chức, đơn vị sự nghiệp công lập quản lý thì UBND cấp có thẩm quyền sẽ cho tổ chức, cá nhân thuê đất gắn với kết cấu hạ tầng đã được đầu tư.

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai giai đoạn 2024-2026 có nhiều thay đổi quan trọng (ảnh minh họa)

Nút thắt xuất hiện khi Nghị định 226/2025/NĐ-CP ra đời, sửa đổi quy định trên theo hướng giao cho Chủ tịch UBND thực hiện việc cho thuê đất. Nhưng chỉ một thời gian ngắn sau đó, Nghị định 49/2026/NĐ-CP lại bãi bỏ nội dung sửa đổi này, khiến nhiều người lầm tưởng rằng thẩm quyền của địa phương đã bị thu hẹp hoặc rơi vào khoảng trống pháp lý.

Lời giải từ Cục Quản lý đất đai: Hiệu lực của quy định gốc

Trước những phản hồi từ dư luận, Cục Quản lý đất đai đã chính thức lên tiếng làm rõ thông qua Công văn số 1734/QLĐĐ-QHGĐ. Theo đó, việc một quy định sửa đổi hết hiệu lực không đồng nghĩa với việc quy định gốc bị xóa bỏ. Đây là nguyên tắc cơ bản trong kỹ thuật lập pháp đã được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.

"Việc quy định sửa đổi tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP hết hiệu lực không đồng nghĩa với việc khoản 11 Điều 112 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP bị bãi bỏ. Các cơ quan chức năng cần căn cứ vào văn bản gốc để thực thi nhiệm vụ."

Như vậy, căn cứ vào Điều 123 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, UBND cấp tỉnh vẫn là cơ quan giữ vai trò chủ chốt. Đối với các KCN đầu tư bằng ngân sách, UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền vẫn có toàn quyền quyết định việc cho thuê đất gắn với hạ tầng cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Tác động tích cực đến môi trường đầu tư

Việc khẳng định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh giúp loại bỏ các rào cản tâm lý cho nhà đầu tư. Khi quy trình hành chính được minh định, các dự án tại KCN sẽ tránh được tình trạng đình trệ do chờ đợi hướng dẫn. Điều này cũng phù hợp với chủ trương phân cấp, phân quyền mạnh mẽ mà Chính phủ đang theo đuổi nhằm khơi thông nguồn lực đất đai.

Các chuyên gia pháp lý khuyến cáo, các doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục thuê đất tại KCN cần lưu ý đối chiếu kỹ mốc thời gian giao đất cho đơn vị quản lý hạ tầng (trước hay sau ngày 01/8/2024) để xác định đúng trình tự thủ tục áp dụng. Sự ổn định của Nghị định 102/2024/NĐ-CP trong bối cảnh hiện nay chính là "điểm tựa" pháp lý quan trọng cho các hoạt động kinh tế hạ tầng.

Kết luận lại, dù có những điều chỉnh về mặt văn bản, thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đối với đất KCN ngân sách vẫn được bảo toàn, đảm bảo tính liên tục và thống nhất trong quản lý Nhà nước về đất đai tại Việt Nam.