Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những chuyển dịch mạnh mẽ, việc xác định giá đất không còn là câu chuyện của riêng các cơ quan quản lý mà đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của mỗi người dân. Liệu mảnh đất bạn đang sở hữu sẽ tăng giá nhờ quy hoạch hay bị ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường? Câu trả lời nằm chính trong các quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

1. 8 yếu tố then chốt quyết định giá đất phi nông nghiệp

Đối với đất ở và đất phi nông nghiệp, giá trị của thửa đất không chỉ dừng lại ở diện tích mà còn phụ thuộc vào hàng loạt các yếu tố ngoại vi và pháp lý. Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các yếu tố này bao gồm:

"1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường, an ninh;
g) Thời hạn sử dụng đất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương."

Phân tích thực tế: Một thửa đất nằm tại vị trí đắc địa, gần trung tâm thương mại hoặc các tiện ích công cộng chắc chắn sẽ có giá trị cao hơn. Tuy nhiên, người mua cũng cần đặc biệt lưu ý đến hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Đây là những yếu tố pháp lý trực tiếp giới hạn khả năng khai thác kinh tế của thửa đất, từ đó tác động mạnh đến giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

2. Đất nông nghiệp: Năng suất và vị trí là "chìa khóa"

Khác với đất ở, giá trị đất nông nghiệp lại gắn liền với khả năng sản xuất và lưu thông hàng hóa. Khoản 2 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã cụ thể hóa các tiêu chí này:

"2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
d) Thời hạn sử dụng đất...
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương."

Việc đất nông nghiệp có gần các trục đường lớn hay không sẽ quyết định chi phí vận chuyển nông sản, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của người nông dân và giá trị của chính mảnh đất đó.

3. Lộ trình áp dụng bảng giá đất mới: Cột mốc 01/01/2026

Một trong những điểm quan trọng nhất mà người dân cần lưu ý là thời hạn chuyển tiếp của bảng giá đất. Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024:

"1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025..."

Và theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 01/01/2026. Điều này đồng nghĩa với việc giá đất trong bảng giá có thể sẽ có những điều chỉnh lớn để tiệm cận với giá thực tế, ảnh hưởng trực tiếp đến các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí và tiền sử dụng đất của người dân.

Lời khuyên pháp lý: Người dân và nhà đầu tư nên chủ động rà soát tình trạng pháp lý và các yếu tố ảnh hưởng đến thửa đất của mình trước khi bảng giá đất mới được ban hành để có những kế hoạch tài chính phù hợp nhất.