Trong quá trình hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, các nội dung sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) luôn nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận xã hội. Những đề xuất mới trong dự thảo Luật Đất đai hứa hẹn mang lại bước tiến quan trọng trong công tác quản lý hành chính, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

1. Sổ đỏ điện tử được xác định có giá trị pháp lý tương đương bản giấy

Nhằm đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra bước ngoặt mới khi công nhận hình thức pháp lý của Giấy chứng nhận điện tử. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 63 của dự thảo quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được phát hành theo mẫu thống nhất trên phạm vi toàn quốc, bao gồm hai hình thức chính:

• Giấy chứng nhận dạng giấy truyền thống;

• Giấy chứng nhận dạng điện tử.

Điểm đột phá là dự thảo xác nhận giá trị pháp lý của Sổ đỏ điện tử hoàn toàn bình đẳng và tương đương với Sổ đỏ bản giấy. Điều này mở ra cơ chế giao dịch, chứng minh quyền sở hữu và đăng ký biến động đất đai hoàn toàn trên môi trường số mà người dân không bắt buộc phải mang theo bản giấy vật lý trong nhiều thủ tục.

So sánh với quy định hiện hành tại khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024, quy định trước đó mới chỉ dừng lại ở việc xác định mẫu Giấy chứng nhận thống nhất trong cả nước chứ chưa công nhận trực tiếp giá trị pháp lý song song của bản điện tử. Đồng thời, dự thảo cũng nêu rõ Nhà nước khuyến khích chứ không bắt buộc người đang sở hữu Sổ đỏ bản giấy phải đổi sang Sổ đỏ điện tử, bảo đảm tối đa sự thuận tiện cho người dân.

2. Bắt buộc ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất

Một điểm mới nổi bật khác quy định tại khoản 2 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên quan đến việc đứng tên trên Sổ đỏ đối với trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình. Theo đề xuất mới, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

"Trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất."

Việc xác định chính xác ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để đứng tên trên Sổ đỏ sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Sự thay đổi này khắc phục hạn chế của khoản 2 Điều 135 và khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 – nơi vẫn cho phép cấp chung một Sổ đỏ chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình hoặc đại diện nhóm người sử dụng. Việc minh bạch thông tin toàn bộ các chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận giúp hạn chế tối đa các tranh chấp dân sự, tranh chấp tài sản khi thế chấp, chuyển nhượng hoặc thừa kế.

3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận theo từng thửa đất nông nghiệp

Căn cứ khoản 1 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai, Giấy chứng nhận được cấp theo nguyên tắc từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện.

So sánh với quy định tại khoản 1 Điều 135 Luật Đất đai 2024 vốn cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn được cấp chung một Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu, dự thảo sửa đổi đã không còn tiếp tục duy trì cơ chế cấp chung một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp.

Điều này giúp đồng bộ hóa dữ liệu không gian đất đai, thuận tiện cho việc quản lý mã định danh thửa đất trên hệ thống Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

4. Xem xét cấp Sổ đỏ cho trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024

Tại khoản 5 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai, một chính sách mang tính tháo gỡ vướng mắc thực tiễn đã được đề xuất: Nhà nước sẽ xem xét cấp Sổ đỏ cho những trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về mặt thủ tục phát sinh trước ngày 01/8/2024.

Để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận, thửa đất vi phạm thủ tục cần phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn nghiêm ngặt bao gồm:

• Đất đã được đưa vào sử dụng ổn định, lâu dài;

• Hiện tại không có tranh chấp về ranh giới hay quyền sử dụng;

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương;

• Tuyệt đối không làm ảnh hưởng xấu đến nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và an toàn các công trình hạ tầng.

Quy định mở này kỳ vọng sẽ giải quyết được hàng loạt trường hợp ách tắc giấy tờ do lịch sử để lại, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước đối với quỹ đất thực tế đang sử dụng.

5. Siết chặt quy định không cấp Sổ đỏ đối với đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực

Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Đất đai, các trường hợp người sử dụng đất hoặc người quản lý đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận nếu rơi vào một trong các tình huống:

• Đất đã nhận được thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước và thông báo đó đang còn hiệu lực pháp luật;

• Đất đã có quyết định thu hồi đất chính thức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Chỉ trong trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà dự án hoặc việc thu hồi không được triển khai thực hiện thì người sử dụng đất mới được xem xét quay trở lại quy trình cấp Giấy chứng nhận.

So với điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 (chỉ hạn chế cấp khi đã có quyết định thu hồi đất), dự thảo mới đã đẩy thời điểm tạm dừng cấp Sổ đỏ lên sớm hơn - ngay từ khi có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực. Quy định này giúp tránh tình trạng trục lợi chính sách, chia tách, chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp trước khi giải phóng mặt bằng.