Bước ngoặt mới cho thị trường bất động sản đầu năm 2022

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2022 với những thay đổi pháp lý mang tính bản lề. Một trong những điểm nhấn quan trọng nhất chính là việc Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP trước đây.

Sự thay đổi này không chỉ nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mà còn tạo ra một cơ chế sàng lọc nhà đầu tư khắt khe hơn, đảm bảo các dự án được triển khai bởi những đơn vị có năng lực tài chính thực sự.

Chính thức bãi bỏ mức vốn pháp định 20 tỷ đồng

Trước đây, theo quy định cũ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, khái niệm "vốn pháp định" đối với ngành nghề này đã chính thức bị bãi bỏ. Điều này nhằm giảm bớt thủ tục hành chính và rào cản gia nhập thị trường cho doanh nghiệp.

Thay vào đó, pháp luật tập trung vào việc kiểm soát vốn chủ sở hữu thực tế của nhà đầu tư khi triển khai từng dự án cụ thể. Đây là một bước đi thực tế hơn, giúp cơ quan quản lý đánh giá chính xác khả năng "gánh" dự án của doanh nghiệp thay vì chỉ nhìn vào con số đăng ký trên giấy tờ.

Quy định mới về tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy mô dự án

Tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định chi tiết mức vốn chủ sở hữu mà nhà đầu tư phải đảm bảo khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản:

"Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên."

Như vậy, tỷ lệ vốn chủ sở hữu được phân định rõ ràng dựa trên ngưỡng 20 ha diện tích đất sử dụng:

• Dự án dưới 20 ha: Vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư.
• Dự án từ 20 ha trở lên: Vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư.

Quy định này buộc các nhà đầu tư phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về dòng vốn tự có trước khi tham gia đấu thầu hoặc xin chủ trương đầu tư dự án.

Cách thức xác định vốn chủ sở hữu chính xác nhất

Để đảm bảo tính minh bạch, Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng hướng dẫn cụ thể căn cứ để xác định số vốn này:

1. Đối với doanh nghiệp đang hoạt động: Căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề).

2. Đối với doanh nghiệp mới thành lập: Xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Lưu ý rằng, nếu nhà đầu tư cùng lúc thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để đảm bảo tỷ lệ nêu trên cho tổng vốn đầu tư của tất cả các dự án đang thực hiện.

Lời khuyên cho các nhà đầu tư trong bối cảnh mới

Việc áp dụng các quy định mới từ ngày 01/3/2022 cho thấy quyết tâm của Nhà nước trong việc thanh lọc thị trường, loại bỏ những chủ đầu tư "tay không bắt giặc". Các doanh nghiệp cần chủ động rà soát lại năng lực tài chính, thực hiện kiểm toán đúng quy định để sẵn sàng chứng minh năng lực khi tham gia các dự án mới.

Nếu quý độc giả có thắc mắc về các thủ tục pháp lý liên quan đến kinh doanh bất động sản, vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn để được hỗ trợ kịp thời.