Tính đến tháng 5/2026, sau gần hai năm triển khai Luật Đất đai 2024, thực tiễn quản lý đã nảy sinh những yêu cầu mới đòi hỏi phải có sự điều chỉnh kịp thời. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 đang trở thành tâm điểm chú ý với những quy định mang tính đột phá, tập trung vào việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và bảo vệ quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất.

1. Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong hệ thống quy hoạch đất đai

Một trong những điểm sáng nhất của dự thảo lần này là việc giảm bớt các tầng nấc trung gian trong công tác lập quy hoạch. Theo đề xuất sửa đổi Điều 69 Luật Đất đai 2024, trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được phân định rõ ràng hơn:

• Cấp quốc gia: Chính phủ chủ trì, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trong bối cảnh mới có thể là Bộ Nông nghiệp và Môi trường theo cơ cấu tổ chức mới) thực hiện.
• Cấp tỉnh và cấp xã: Tăng cường quyền chủ động cho UBND cấp tỉnh và đặc biệt là UBND cấp xã trong việc lập quy hoạch phù hợp với đặc thù địa phương.

Việc đẩy mạnh phân cấp này không chỉ giúp tinh gọn bộ máy mà còn giúp các địa phương chủ động hơn trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế vùng.

2. Bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia

Dự thảo đề xuất bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 để đáp ứng nhu cầu phát triển hạ tầng chiến lược:

• Thực hiện các dự án trong khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế - những mô hình kinh tế mới đang được thí điểm mạnh mẽ.
• Trường hợp dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số lượng người dân, Nhà nước sẽ xem xét thu hồi phần còn lại để đảm bảo tiến độ dự án.
• Tạo quỹ đất thanh toán cho các dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT).
• Xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.

3. Rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất: Tăng tốc độ giải phóng mặt bằng

Để tránh tình trạng dự án treo kéo dài, dự thảo đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024 theo hướng rút ngắn thời gian thông báo:

"Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, thời gian thông báo cho người dân sẽ giảm từ 90 ngày xuống còn 60 ngày đối với đất nông nghiệp và từ 180 ngày xuống còn 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp."

Sự thay đổi này đòi hỏi các cơ quan chức năng phải làm việc quyết liệt hơn trong khâu kiểm đếm và lập phương án bồi thường.

4. Đảm bảo quyền lợi người dân: Rút ngắn thời gian chi trả bồi thường

Song song với việc rút ngắn thời gian thông báo, quyền lợi về tài chính của người dân cũng được đảm bảo nhanh chóng hơn. Sửa đổi điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ giảm từ 30 ngày xuống chỉ còn 20 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực.

5. Siết chặt quy định cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)

Dự thảo 2026 cũng làm rõ hơn các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 151 Luật Đất đai 2024. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách và đảm bảo quỹ đất công được quản lý chặt chẽ, đặc biệt là đối với các loại đất giao để quản lý hoặc đất có tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm.

6. Hệ số điều chỉnh giá đất và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng

Một điểm mới đáng chú ý khác là việc quy định cụ thể hơn về Hệ số điều chỉnh giá đất. Thay vì áp dụng một cách cứng nhắc, hệ số này sẽ được điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường hàng năm, giúp giá đất bồi thường sát với giá thực tế hơn. Đồng thời, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng được dự thảo quy định chi tiết, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tính toán nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các thủ tục liên quan.

Kết luận

Những điểm mới trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2026 cho thấy nỗ lực của Nhà nước trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai. Với bối cảnh kinh tế năm 2026 đang trên đà phục hồi mạnh mẽ, việc tháo gỡ các nút thắt về pháp lý đất đai sẽ là động lực quan trọng để thúc đẩy các dự án hạ tầng và đảm bảo an sinh xã hội cho người dân.