Khu thương mại tự do đang trở thành một trong những mô hình kinh tế đột phá, tạo lực đẩy tăng trưởng vượt bậc cho thương mại quốc tế, xuất nhập khẩu và thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thế hệ mới tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc hình thành và cấp phép phát triển một khu thương mại tự do không hề đơn giản mà phải trải qua quá trình rà soát, thẩm định nghiêm ngặt theo các tiêu chuẩn pháp lý cao nhất.

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 378/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phát triển đô thị, một khu thương mại tự do muốn được thành lập bắt buộc phải đáp ứng đồng bộ 06 nhóm tiêu chí, điều kiện khắt khe về địa lý, diện tích tối thiểu 1.000 ha, kết nối vận tải đa phương thức, kết cấu hạ tầng số và phương án bảo đảm an ninh toàn diện.

1. 06 nhóm tiêu chí và điều kiện then chốt để thành lập khu thương mại tự do

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 378/2026/NĐ-CP, đề án thành lập khu thương mại tự do của các địa phương phải hội đủ các tiêu chuẩn toàn diện sau:

1.1. Vị trí địa lý chiến lược và khả năng kết nối vận tải đa phương thức

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 378/2026/NĐ-CP, khu thương mại tự do phải sở hữu vị trí địa lý đặc biệt thuận lợi cho chuỗi cung ứng toàn cầu, phát triển thương mại quốc tế, dịch vụ logistics hiện đại và công nghiệp chế biến, chế tạo công nghệ cao:

• Kết nối hạ tầng chiến lược: Khu thương mại tự do phải gắn liền hoặc có tuyến kết nối giao thông trực tiếp với hệ thống cảng biển quốc tế nước sâu, cảng hàng không quốc tế, trung tâm tài chính quốc tế, cửa khẩu quốc tế quan trọng hoặc hạ tầng logistics chiến lược quốc gia.
• Năng lực vận tải đa phương thức: Bắt buộc phải có khả năng kết nối linh hoạt bằng ít nhất 02 trong 05 phương thức vận tải cơ bản gồm: đường bộ cao tốc, đường sắt, đường thủy nội địa, hàng hải quốc tế và hàng không. Trường hợp công trình hạ tầng kết nối đang trong giai đoạn xây dựng thì công trình đó phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch đầu tư công được cấp có thẩm quyền phê duyệt và bảo đảm tiến độ về đích đồng bộ với thời điểm đưa khu thương mại tự do vào khai thác vận hành.

1.2. Quy mô diện tích tối thiểu 1.000 ha và hiệu quả kinh tế - xã hội

Vấn đề quy mô diện tích đất đai và tính khả thi trong phát triển kinh tế được quy định rõ tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 378/2026/NĐ-CP và khoản 3 Điều 8 Nghị định 378/2026/NĐ-CP:

• Tiêu chuẩn diện tích: Khu thương mại tự do phải có tổng quy mô tối thiểu từ 1.000 ha trở lên. Mô hình này cho phép tổ chức thành các phân khu không liền kề nhau về mặt địa giới hành chính, nhưng điều kiện bắt buộc là phải bảo đảm tính liên kết hạ tầng đồng bộ, vận hành nhịp nhàng và chịu sự điều hành, quản trị thống nhất từ một đầu mối quản lý tập trung.
• Hiệu quả kinh tế và liên kết vùng: Đề án thành lập phải chứng minh rõ hiệu quả kinh tế - xã hội, tối ưu hóa chỉ số sử dụng đất; tạo động lực lan tỏa và có mối quan hệ tương hỗ chặt chẽ với các khu kinh tế ven biển, khu công nghiệp tập trung, trung tâm logistics và chuỗi đô thị lân cận.

1.3. Năng lực quản trị số, thủ tục một cửa liên thông và phương án an ninh

Không chỉ dừng lại ở hạ tầng phần cứng, khu thương mại tự do đòi hỏi các tiêu chuẩn cao về quản trị thể chế và an ninh:

• Hạ tầng và tổ chức khu chức năng: Phải có phương án bố trí các phân khu chức năng phù hợp theo định hướng phát triển quy định tại Điều 9 và Điều 10 Nghị định 378/2026/NĐ-CP.
• Cơ chế một cửa liên thông trên nền tảng số: Bắt buộc xây dựng phương án vận hành hiện đại với mô hình phối hợp liên ngành "một cửa - tại chỗ", giải quyết thủ tục hải quan, đầu tư, xuất nhập khẩu hoàn toàn trên môi trường điện tử.
• Bảo đảm an ninh, tài chính và chủ quyền mạng: Phải thiết lập các biện pháp nghiêm ngặt nhằm bảo đảm trật tự an toàn xã hội, an ninh quốc gia, an toàn tài chính tiền tệ, bảo mật thông tin và an ninh mạng; chủ động phòng, chống buôn lậu, gian lận thương mại, gian lận xuất xứ (C/O), chuyển tải hàng hóa bất hợp pháp, phòng chống rửa tiền và các loại tội phạm công nghệ cao, đi đôi với kiểm soát rủi ro và bảo vệ môi trường sinh thái.

2. Yêu cầu khắt khe đối với kết cấu hạ tầng kỹ thuật thiết yếu

Tại Điều 9 Nghị định 378/2026/NĐ-CP, nhà làm luật đặt ra các tiêu chuẩn cụ thể về xây dựng hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho chuỗi vận hành thương mại thông suốt:

2.1. Các hạng mục công trình bắt buộc phải có

Khu thương mại tự do phải có sẵn hoặc đủ năng lực tài chính, kỹ thuật để triển khai đồng bộ các hạ tầng thiết yếu:

1. Hạ tầng giao thông đa tầng: Tuyến đường giao thông đối ngoại kết nối vùng, mạng lưới giao thông trục chính nội bộ và hệ thống kết nối đa phương thức liền mạch.
2. Hệ thống kỹ thuật đô thị chuẩn quốc tế: Nguồn cấp điện ổn định, cấp nước sạch tiêu chuẩn, hệ thống thu gom, thoát nước mưa và các nhà máy xử lý chất thải rắn, nước thải đạt quy chuẩn môi trường tiên tiến.
3. Hạ tầng viễn thông và trung tâm dữ liệu (Data Center): Mạng viễn thông băng thông siêu rộng, nền tảng điện toán đám mây và hạ tầng số dùng chung phục vụ chia sẻ dữ liệu hải quan số, điều hành cảng thông minh và hỗ trợ thương mại điện tử xuyên biên giới.
4. Hệ thống kho vận và logistics chuyên biệt: Mạng lưới kho ngoại quan, kho thông minh tự động hóa, cảng cạn (ICD), bãi container và khu vực kiểm tra hàng hóa xuất nhập khẩu tập trung.
5. An toàn, phòng cháy và kiểm tra chuyên ngành: Hệ thống phòng cháy chữa cháy, cứu hộ cứu nạn hiện đại, hàng rào an ninh thông minh kết hợp hệ thống kiểm tra, soi chiếu chuyên ngành tự động của cơ quan hải quan, biên phòng.

2.2. Phân kỳ đầu tư và định hướng phát triển hạ tầng xanh, phát thải thấp

Việc đầu tư hạ tầng không được dàn trải mà phải phân kỳ khoa học theo từng giai đoạn phát triển, tương thích với nhu cầu thực tế của các nhà đầu tư thứ cấp. Pháp luật đặc biệt khuyến khích và ưu tiên các giải pháp đầu tư hạ tầng xanh, sử dụng năng lượng tái tạo, công nghệ giảm phát thải ròng (Net Zero) và giải pháp quản lý thông minh.

Đồng thời, toàn bộ hệ thống quản lý, giám sát và điều hành nghiệp vụ của khu phải được tích hợp trên nền tảng số, kết nối dữ liệu tự động với cơ quan quản lý chuyên ngành cấp bộ và chính quyền địa phương theo thời gian thực.

3. Cơ cấu các phân khu chức năng bên trong khu thương mại tự do

Một điểm mới nổi bật tại Điều 10 Nghị định 378/2026/NĐ-CP là cơ chế linh hoạt trong việc tổ chức không gian chức năng. Tùy thuộc vào lợi thế cạnh tranh của địa phương và xu hướng chuỗi cung ứng, khu thương mại tự do có thể được quy hoạch gồm một hoặc kết hợp nhiều phân khu sau:

• Khu logistics tích hợp: Nơi tập trung các trung tâm phân phối toàn cầu, dịch vụ vận tải, đóng gói, bảo quản lạnh và hoàn tất đơn hàng xuyên biên giới.
• Khu phi thuế quan: Khu vực có hàng rào ngăn cách với nội địa, áp dụng quy chế hải quan đặc thù để tối ưu hóa quy trình luân chuyển hàng hóa quốc tế.
• Khu công nghiệp thế hệ mới: Ưu tiên công nghiệp chế biến, chế tạo công nghệ cao, lắp ráp sản phẩm có giá trị gia tăng lớn phục vụ xuất khẩu.
• Khu thương mại - dịch vụ: Cung cấp dịch vụ tài chính, ngân hàng quốc tế, bảo hiểm, hội chợ triển lãm, bán lẻ miễn thuế và dịch vụ du lịch thương mại.
• Khu nghiên cứu, phát triển và đổi mới sáng tạo (R&D): Thu hút các viện nghiên cứu, trung tâm thử nghiệm, ươm tạo doanh nghiệp khởi nghiệp đổi mới sáng tạo.
• Khu công nghệ số tập trung và trung tâm dữ liệu: Cơ sở hạ tầng công nghệ số phục vụ phát triển kinh tế số, trí tuệ nhân tạo và dịch vụ dữ liệu xuyên biên giới.
• Các khu chức năng phụ trợ khác: Bố trí linh hoạt theo quy định pháp luật nhằm tạo hệ sinh thái hoàn chỉnh khép kín.

Thẩm quyền điều chỉnh cơ cấu phân khu chức năng được thực hiện chặt chẽ dựa trên quy hoạch đô thị và nông thôn cũng như quy định của pháp luật có liên quan nhằm thích ứng linh hoạt với thị trường quốc tế.

4. Quy tắc xác định quy mô, ranh giới và khả năng mở rộng

Việc hoạch định không gian ranh giới khu thương mại tự do được quy định cụ thể tại Điều 11 Nghị định 378/2026/NĐ-CP như sau:

• Quy mô chuẩn hóa: Được tính toán căn cứ trên nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, năng lực huy động nguồn vốn đầu tư công và tư nhân, quy mô các khu chức năng, đồng thời phải luôn bảo đảm diện tích tối thiểu từ 1.000 ha.
• Bản đồ ranh giới chi tiết: Ranh giới khu thương mại tự do phải được thể hiện chuẩn xác trên bản đồ quy hoạch tỷ lệ từ 1:10.000 đến 1:25.000 hoặc tỷ lệ chi tiết hơn, tạo thuận lợi tối đa cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, cấp phép đầu tư, giám sát hải quan và trật tự xây dựng. Sau khi Thủ tướng Chính phủ hoặc cấp có thẩm quyền ký quyết định thành lập, ranh giới này phải được công bố công khai minh bạch.
• Cơ chế mở rộng linh hoạt: Khi tiến độ thu hút đầu tư lấp đầy đạt hiệu quả cao và nhu cầu sản xuất kinh doanh tiếp tục mở rộng, địa phương được quyền lập hồ sơ đề nghị mở rộng hoặc điều chỉnh ranh giới theo trình tự pháp luật quy định.

5. Khuyến nghị pháp lý cho địa phương và nhà đầu tư khi chuẩn bị đề án

Để rút ngắn thời gian chuẩn bị và nâng cao tỷ lệ phê duyệt đề án thành lập khu thương mại tự do, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng cần đặc biệt lưu ý:

• Đánh giá khách quan năng lực kết nối giao thông: Tuyệt đối không chọn địa điểm phân tán thiếu liên kết; cần bảo đảm khả năng tiếp cận trực tiếp với ít nhất 02 phương thức vận tải chiến lược để tối ưu hóa chi phí logistics cho doanh nghiệp thứ cấp.
• Quy hoạch quỹ đất sạch tối thiểu 1.000 ha: Cần sớm đưa vào quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, chủ động phương án đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư để tránh tình trạng dự án bị đình trệ kéo dài.
• Ưu tiên hạ tầng xanh và nền tảng số: Xu hướng thu hút các tập đoàn đa quốc gia đòi hỏi khu thương mại tự do phải đạt chứng chỉ công trình xanh và có sẵn hệ thống dịch vụ công một cửa điện tử, số hóa toàn diện từ khâu làm thủ tục hải quan đến quản lý hạ tầng kỹ thuật.