Thị trường bất động sản Việt Nam chuẩn bị đón nhận một bước ngoặt lớn trong công tác quản lý giá đất. Kể từ ngày 15/8/2025, thẩm quyền của Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh trong việc quyết định bảng giá đất sẽ được mở rộng và linh hoạt hơn rất nhiều, cho phép điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá dựa trên những biến động thực tế của địa phương.

Bước ngoặt mới từ Nghị định 226/2025/NĐ-CP

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024. Trong đó, nội dung đáng chú ý nhất nằm ở khoản 11 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, thực hiện sửa đổi khoản 2 Điều 20 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về xác định vị trí đất.

Quy định mới nêu rõ:

"Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp..."

Những trường hợp đất được điều chỉnh tăng hoặc giảm giá

Theo quy định mới, không chỉ dừng lại ở việc áp dụng một mức giá cứng nhắc, HĐND tỉnh có thể căn cứ vào các yếu tố lợi thế hoặc hạn chế của từng thửa đất để đưa ra mức giá phù hợp nhất. Cụ thể, các nhóm đất sau đây sẽ nằm trong diện được xem xét tăng hoặc giảm giá:

• Đất kinh doanh phi nông nghiệp: Bao gồm đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sản xuất kinh doanh có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế về mặt bằng.
• Đất nông nghiệp đặc thù: Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường.
• Đất ở có yếu tố khác biệt: Các thửa đất ở có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi hơn hẳn so với các thửa đất cùng vị trí trong bảng giá đất.

Điểm mới đột phá: Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của Nghị định 226/2025/NĐ-CP là việc bổ sung nhóm "đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở" vào danh sách có thể điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá. Đây là quy định sát sườn với thực tế tại nhiều vùng nông thôn và ven đô hiện nay, nơi các thửa đất hỗn hợp (vừa có đất ở, vừa có đất vườn, ao) rất phổ biến.

Trước đây, theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc quy định mức giá cho nhóm đất thương mại, dịch vụ hay đất nông nghiệp trong khu dân cư thường chỉ được nhắc đến với xu hướng "cao hơn" (tăng). Tuy nhiên, quy định mới đã làm rõ tính hai chiều: có thể tăng hoặc giảm tùy theo thực tế thuận lợi hay khó khăn của thửa đất đó.

Lời khuyên cho người dân và nhà đầu tư

Việc trao quyền chủ động cho địa phương giúp bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, đảm bảo tính công bằng trong nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Người dân cần lưu ý theo dõi các quyết định của HĐND tỉnh nơi mình có đất để nắm bắt kịp thời bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 15/8/2025.

Đặc biệt, đối với những thửa đất có vị trí không thuận lợi (ngõ sâu, hình thù không cân đối...), chủ sở hữu có thể hy vọng vào một mức giá đất thấp hơn so với mặt bằng chung của vị trí đó, giúp giảm bớt gánh nặng thuế và phí khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.